Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Алексей Болдин, «Магистрат» (ГК «Интеко»): «Арендное жилье сегодня - это черно-серый рынок»

Интервью 17/11/2016, Екатерина Литвинцева
Алексей Болдин
ГК «Интеко» ©

Непростая ситуация на рынке заставила искать новые подходы к устоявшимся форматам жилья даже самых крупных застройщиков. О том, что изменилось в сегменте элитных новостроек и какие перспективы в России имеют арендные дома, портал  Ради Дома PRO поговорил с генеральным директором риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексеем Болдиным.

 

- Как «Интеко» прошла первое полугодие текущего года с точки зрения продаж? Как изменилась ценовая политика компании?

- Как структурное подразделение группы «Интеко» мы работаем на основе годового плана, и могу сказать, что к началу ноября план продаж по объектам группы в Московском регионе выполнен на 100%. Что касается ценовой политики, то, естественно, если надо продавать много, то она должна быть гибкой и ориентироваться на конъюнктуру спроса. Сейчас на наших объектах достаточно большое количество товарного запаса. Соответственно, задачи по продажам тоже большие.

Например, в комплексе «Лайнер» в первом полугодии у нас средний темп продаж составлял 67 апартаментов в месяц. В этом ценовом сегменте и формате, если считать количество, больше не удается продавать ни одному девелоперу.

Чтобы поддерживать такой большой объем реализации, цена должна быть адекватная. В «Лайнере», например, мы в течение первого полугодия каких-то резких ценовых движений не делали. То же можно сказать и о жилом комплексе абсолютно другого ценового сегмента «Садовые кварталы», который по объему продаж в сегменте элитных новостроек в Москве занимает примерно 23%. Сейчас мы продаем там порядка 10-12 квартир в месяц. В первых очередях большим спросом пользовались квартиры с эксклюзивными характеристиками. Люди даже готовы были ждать, чтобы получить тот продукт, который они хотят. Сейчас мы вывели в продажу вторую и третью очереди, где также есть эксклюзивные квартиры, и в течение первого полугодия мы уже несколько раз повышали на них цену, а спрос при этом держится.

- Существует точка зрения, что все хорошее в «элитке» уже раскуплено, и всё, что осталось - это хвосты, от которых застройщикам будет сложно избавиться в ближайшее время. Разделяете ли вы это мнение?

- В том, что все раскуплено, не соглашусь. На мой взгляд, рынок элитной недвижимости - наименее конкурентный среди всех сегментов. Каждый год появляются новые проекты или выводятся следующие очереди в существующих. Однако предложение все равно не сильно превышает спрос.

Но, конечно, самый ликвидный товарный запас, то есть квартиры с самыми хорошими характеристиками, «вымывается» действительно быстро. Потому что цены на рынке - как рублевые, так и валютные - сейчас, мягко говоря, невысокие, элитные квартиры покупает более широкий круг людей, сам класс стал более демократичным. А квартир-изюминок, ради которых стоит подождать, переплатить, в любом проекте немного - порядка 5-10%, поэтому на них держатся высокие цены.

- Хороша ли такая демократизация для тех, кто изначально был целевой аудиторией элитных проектов? Не смутит ли их размытие сегмента?


- У обеспеченного клиента тоже меняются приоритеты. Помимо цены и локации для него важна и эмоциональная составляющая. Те же «Садовые кварталы» с их европейским, немного скандинавским уклоном в архитектуре, открытой в городское пространство планировкой привлекают обеспеченного клиента. То есть у нас более демократичная целевая аудитория, не олигархи, которые, как правило, вообще не в городской недвижимости живут. Но при этом хорошо обеспеченная и требовательная, так что сегмент не размывается.

Но здесь важнее другой аспект. На рынке элитной недвижимости присутствуют несколько форматов. Самый популярный - точечная застройка. Больших территорий, как правило, нет, поэтому обычно берут участок во дворе классического элитного района, реконструируют старинный или строят новый небольшой элитный дом. Однако если посмотреть из окон этого элитного дома, то увидишь, скорее всего, так называемую «депрессивную застройку» или промзону, которая не менялась с советских или даже еще более ранних времен.

Мы же стараемся продвигать другой формат - кварталы клубных домов. «Садовые кварталы», где 36 домов, или «Балчуг Резиденс», где 5 домов, - это полноценные городские кварталы, житель которых оказывается в более понятной ему социальной среде, в однородной инфраструктуре, одном градостроительном коде. Повторить такое довольно сложно, примеров на рынке единицы. Но мне кажется, что современному покупателю интересней именно эта история.

- Как вы оцениваете перспективы в Москве по земле для элитной застройки? Остались ли еще хорошие с этой точки зрения участки?


- Понятно, что глобально ресурсы ограничены границами районов, существующими строениями, градостроительными планами и т.д. Но здесь ситуация развивается по нескольким направлениям, и можно сделать вывод, что на наш век площадок точно хватит.

Во-первых, есть возможность введения в оборот существующих строений и земельных участков благодаря различным механизмам, в том числе инструментам АИЖК. Федеральные здания, неиспользуемые земельные участки, находящиеся во владении всевозможных ГУПов и НИИ. Можно посмотреть, все ли эти организации нужны в нынешних экономических условиях (например, если какая-то отрасль отмерла или вот-вот отомрет) и какую-то часть участков постараться ввести в оборот для жилищного строительства. Мне понравился в этом плане подход правительства Москвы. Город заинтересован в том, чтобы земельный участок и все, что на нем находится, приносило доход. Если предприятие уже почти не действует и не платит налогов, то городу выгоднее построить там жилье, потому что застройщик будет платить соответствующие взносы. То есть по сути городская территория модернизируется с помощью экономических рычагов. Если федеральные структуры тоже обратят внимания на опыт Москвы, то количество земельных резервов образуется приличное.

Второй тренд - расширение районов элитной застройки. Если раньше она концентрировалась внутри Бульварного, а потом Садового кольца, то сейчас элитными могут считаться и районы внутри Третьего кольца, в частности, западное и юго-западное направления. Девелоперы смотрят также на анклавы рядом с парками, реками, ищут объективные, природные точки притяжения, которые могли бы поднять статус объекта.

- Сколько процентов от общего числа продаж в ваших проектах приходится на долю инвесторов и каков портрет инвестора, покупающего квартиру в «Интеко»?


- Инвесторы у нас бывают трех типов. Первый - классические инвесторы, которые покупают, чтобы потом продать. Сейчас их доля в общем портфеле элитных объектов уменьшилась и составляет около 10-15% от общего числа клиентов. Второй тип - инвесторы, которые покупают объект для сдачи в аренду. Например, в нашем комплексе с апартаментами «Лайнер» на Ходынском поле целая секция апартаментов выкуплена АИЖК под пилотный проект создания арендного жилья, который в перспективе будет развиваться по всей России. Может, это самый большой, но не самый чистый пример. Но даже если не брать АИЖК, доля таких инвесторов у нас 15-20%. Третий тип инвесторов - клиенты, которые покупают «впрок», без четкого понимания, что делать с квартирой потом. В смысле, им понравился объект, и они купили там квартиру, потому что понимают, что в цене она не упадет, ее можно сдавать в аренду а затем отдать детям или продать. Их доля в элитном сегменте тоже достигает 15-20%.

- А насколько вам вообще кажется интересной история с арендным жильем?


- Безусловно, она перспективна. Посмотрите на мировой опыт: в Берлине, например, соотношение арендного жилья и жилья на продажу составляет 80% на 20% в пользу первого. В Нью-Йорке - 70% на 30%, даже в довольно специфическом в этом смысле Лондоне - 50% на 50%. Это европейский подход - арендовать, а не покупать, он связан исключительно с менталитетом. В России же доля арендного жилья заметно ниже половины, это говорит о том, что у нас структура обеспечения граждан жильем совершенно перекошена.

К тому же сегодня арендное жилье в России - это черно-серый рынок, который представлен частными собственниками с непонятным правовым статусом, непрозрачными ценами, непрозрачным налогообложением и низким качеством самого жилья. При этом спрос на качественные арендные площади есть. Я лично знаю несколько обеспеченных семей, которые продали свое дорогое жилье, получили, условно говоря, сто миллионов рублей, положили на депозит в банк или вложили в свой бизнес, а квартиру снимают в этом же доме. В результате их дополнительный доход практически удвоился.

- Как строительство такого жилья может быть выгодным для застройщика?

- Я отвечу на примере «Лайнера». На данном этапе ГК «Интеко» не рассматривает себя в качестве оператора этого арендного жилья. Мы как застройщики просто продали его по рыночной цене с неким определенным дисконтом. Чем для нас это может быть интересно? В «Лайнере» достаточно большой объем однотипного предложения, и продать оптом значительный кусок нам очень выгодно - это позволит нам отрегулировать цену на остатки, быстрее продать весь проект и в результате улучшить нашу экономику.

Вторая выгода - инвесторы от АИЖК хороши тем, что покупают не на продажу, соответственно, в отличие от обычных инвесторов, не будут мешать нам продавать свой первичный объем.

Вопрос в том, может ли быть вообще рентабельным арендный бизнес. В среднем по Москве доходность арендного жилья порядка 4-5% годовых. «Лайнер» демонстрирует где-то 8-10%. Однако важно учитывать стоимость денег. Если ты берешь кредит под 15% годовых, а от сдачи имеешь 5% или даже 10%, то понятно, что экономики нет. Естественно, у АИЖК есть возможность привлечь эти деньги бесплатно или же по другой ставке. Но надо понимать, что для того, чтобы в этот бизнес пошли коммерческие застройщики, стоимость денег, проектного финансирования под эти проекты должна быть другой. Здесь же можно говорить о необходимости корректировки налогообложения - уменьшить или обнулить его для арендного жилья.

- Какие еще шаги, с вашей точки зрения, полезно предпринять государству, чтобы облегчить жизнь застройщикам?

- Первый - это облегчить доступ к земельным ресурсам. Московские власти пошли в этом плане застройщикам навстречу, действуют схемы рассрочек за платежи. Но они, к сожалению, процентные. Застройщикам надо облегчить доступ к земельным участкам, и тогда они смогут понизить цены на объекты.

Следующий пункт - коммуникации. Чем легче будет доступ к ресурсоснабжающим организациям - монополистам по теплу, электричеству, воде и т.п., - и чем более лояльные условия они будут предлагать застройщику, тем больше будет строиться жилья. Его себестоимость уменьшится, и у застройщиков появится возможность снижать цену. Сейчас же ее снижать особо некуда - она упирается в себестоимость и кредитную нагрузку. Альтернативой для многих застройщиков становится банкротство и уход с рынка. Это сейчас и происходит: уже пошли крупные сделки по слиянию и поглощению, и, думаю, тенденция продолжится.

Поэтому, с одной стороны, нужно стимулировать спрос с помощью ипотеки, увеличения доходов населения, развития экономики. А, с другой - давать застройщикам возможность снизить цены, чтобы удовлетворять растущий спрос. И здесь от властей многое зависит.

- Как сейчас развивается ситуация с объектами компании в регионах? Как изменился спрос за последние два года?


Для нас сейчас Ростов-на-Дону самый перспективный регион. Мы там присутствуем с 2008 года, работаем в сегменте доступного жилья и занимаем лидирующие позиции - примерно 23% рынка. Город динамично развивается, в том числе благодаря ЧМ по футболу в 2018 году. На мощностях собственного реконструированного завода Группа «Интеко» уже построила там несколько сотен тысяч квадратных метров жилья, и планирует построить еще около миллиона.

Мы постепенно наращиваем присутствие в Санкт-Петербурге. Доля рынка у нас долго была очень маленькой, порядка 0,2%, однако в этом году мы приступили к реализации двух больших проектов суммарно где-то на полмиллиона квадратных метров. Наш питерский ДСК сейчас под реконструкцией, поэтому дома будут строиться по монолитной технологии.

Спрос, как и везде, меняется в пользу небольших квартир с функциональной планировкой - чтобы и цена не кусалась, и жить было комфортно. Вопрос в том, как быстро ты сможешь это предложить. И наше преимущество в том, что мы активно используем московский опыт и можем не просто следовать за спросом, а формировать его. Столичные тренды ведь приходят в Санкт-Петербург через год или два, а в Ростов - через три-четыре года. Поэтому в регионах мы можем раньше других предлагать новые продукты. Например, в Ростове мы первыми вывели на рынок студии, которые сначала ростовчанами не принимались, а потом стали хитом продаж. Сегодня рынок ими насыщен, но тогда мы получили серьезное преимущество перед конкурентами. Потом мы предложили там квартиры с европланировками, а сейчас в наших ростовских объектах хорошо продаются квартиры с отделкой, хотя раньше ростовчане преимущественно делали ремонт сами.

А очень скоро мы предложим ростовскому рынку радикально другой продукт - даже по сравнению с тем, что мы предлагаем сейчас. В ближайшее время в районе «Левенцовский», нашем якорном проекте, начнется застройка очередного микрорайона на 503 тысячи квадратных метров. Там будет все то, что совсем недавно начали предлагать в эконом-классе столичные девелоперы: средняя этажность, квартальная застройка, внутренние дворы без машин. Дома будут строиться по новой модульной системе, которую мы для себя условно называем "индустриальным монолитом». Сами дома будут производиться на домостроительном комбинат, но у них будут все свойственные монолиту преимущества - высокие потолки, гибкая квартирография, возможность свободной планировки. И все это - при быстрой возводимости. Это будет совсем другое качество жизни и, кажется, мы опять серьезно опередим конкурентов. Думаю, на такой продукт будет спрос даже в нынешних условиях.

- Планируете ли вы выходить в другие регионы?


- Мы не исключаем такого развития событий. У нас есть активы в других регионах, которые пока не используются. А в начале 2018 года Группа компаний «Патриот», дочерняя структура «Интеко», которая занимается проектами эконом-класса в регионах, начнет застраивать 86 га земли под Тулой. Всего там за 25-30 лет планируется возвести около 800 тыс. кв. метров жилья.

Это очень важный и большой проект, в его реализации будет участвовать областное правительство, Корпорация развития Тульской области и банк «Российский капитал». Соглашение подписано летом на Петербургском экономическом форуме.

Но в этом вопросе мы смотрим на рыночную ситуацию. К сожалению, не во всех регионах России хороший спрос на жилье, а мы не можем строить и продавать себе в убыток. Поэтому наша задача здесь - создать продукт, востребованный именно в этом регионе.

compteur de visualisation article
Business раздел — материалы на индивидуальных и корпоративных условиях
Новости
Компании
Обзоры
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
 
 
 
События
28.11.2017
Подробнее
«Загородный дом»
27-я выставка деревянных домов, инженерных систем и отделочных материалов «Загородный дом»
19.10.2017 - 22.10.2017
Подробнее
26.10.2017 - 29.10.2017
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
dormakaba
DUPONT
REHAU
LEGRAND
OSNOVIT
ROCKFON
ROCKWOOL
PAROC
PROMAT
TEHNONIKOL COMPANY
KONSTRUKTOR
С нами
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ 2017
BATIMAT
MosBuild
ДЕНЬ НОУ-ХАУ 2017
Retail Strategy Forum 2017
ОСМ 2018
Academy of Real Estate (ARE)
APKSM
Ассоциация Деревянного Домостроения
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
HI-TECH BUILDING 2017
INTERLIGHT 2017
RuGBC
Russian Roofers Union
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | BATIMAT | Актуально | ГАЛС-Девелопмент
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
www.batiactu.com | www.xpair.com | www.maisonapart.com | www.batichiffrage.com | www.construcom.com | awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà