Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Поправки в 214-ФЗ: позволят ли они оценить финансовую надежность застройщиков

Мнение эксперта 07/03/2017, Сергей Руденко, «Красников, Руденко, Павлов и партнеры»
Сергей Руденко
Сергей Руденко ©

В России продолжается реформа долевого строительства. Один из важнейших ее пунктов - ужесточение требований к финансовому положению застройщиков, привлекающих средства граждан. Позволят ли новые поправки в 214-ФЗ объективно оценить надежность девелоперов, рассуждает генеральный директор юридической фирмы «Красников, Руденко, Павлов и партнеры» Сергей Руденко.

 

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в закон «Об участии в долевом строительстве...» (№214-ФЗ), которые по замыслу законодателя должны дать дольщикам дополнительные гарантии соблюдения их прав и помочь уберечься от неоправданных рисков. Достигаться это должно, в том числе, повышением прозрачности деятельности застройщика и доступности информации о его финансовом положении. Попробуем разобраться, будет ли закон работать на практике или эти нормы окажутся столь же малоэффективны, как принятые ранее положения об обязательном страховании ответственности застройщика или о банковской гарантии.

Первое, что бросается в глаза, предусмотренная поправками необходимость увеличения уставного капитала застройщика. При этом увеличение капитала поставлено в зависимость от площади застраиваемых объектов. Так, если застройщик возводит менее 1 500 квадратных метров жилья, его уставный капитал может составлять 2 500 000 рублей. Если же площадь застройки превышает 500 000 метров, то уставный капитал придется увеличить до 1 500 000 000 рублей. Но говорят ли столь внушительные цифры о благонадежности застройщика? С одной стороны, уставный капитал как раз и призван гарантировать исполнение юридическим лицом своих обязательств. Но стоит только разделить этот капитал на квадратные метры, к которым привязан его размер, получится, что он гарантирует возврат денежных средств из расчета максимум 3 000 рублей за квадратный метр. При этом нигде в законе не сказано, что уставный капитал должен быть оплачен непременно деньгами. То есть он может быть оплачен любым имуществом, оценку которого произведет привлеченный застройщиком оценщик, и которое в процессе деятельности застройщика будет изнашиваться и дешеветь. Так что числовое значение уставного капитала вряд ли послужит надежным залогом финансовой стабильности застройщика.

Гораздо интереснее другое нововведение. Известно, что инвестиционно-строительные компании нередко создают отдельную организацию под строительство конкретного объекта. Изменения в 214-ФЗ предусматривают, что при недостаточности уставного капитала такого юридического лица, компании учредители должны заключить с ним договор поручительства, то есть отвечать по долгам созданной ими организации своим собственным имуществом. Определение финансовой состоятельности учредителей, наряду с оценкой надежности самого застройщика, может дать более объективную информацию о возможности удовлетворения ими финансовых притязаний кредиторов в случае наступления каких-либо неблагоприятных событий.

Расширился и перечень требований, которым должно соответствовать юридическое лицо, чтобы получить право на привлечение денежных средств дольщиков. Так, эта организация не должна иметь задолженности по налогам и другим обязательным платежам, в отношении нее не должно быть введено никаких процедур, связанных с банкротством, эта организация не должна находиться в списке недобросовестных поставщиков. Предусмотрен и ряд других условий, выполнение которых, безусловно, будет также свидетельствовать о состоятельности компании.

Достаточно большой блок поправок касается расширения перечня информации, которую застройщик обязан обнародовать. В частности, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок и уже упомянутый выше договор поручительства с учредителями. застройщика. Всё это также способствует упрощению оценки его финансового положения.

Еще большей устойчивости застройщика призвано способствовать требование использовать денежные средства каждого дольщика только на строительство того дома, квартира в котором предназначается этому дольщику. Ранее в практике были весьма распространены случаи, когда строительные компании, осуществляя застройку крупного жилого комплекса очередями, использовали денежные средства дольщиков более поздних очередей для достройки предыдущих, что приводило компанию к состоянию пирамиды и, как итог, к банкротству. Установленная законом обязанность застройщика вести бухгалтерский учет по каждому дому в отдельности также повысит прозрачность его деятельности.

Но самой серьезной гарантией финансовой надежности застройщика должен стать такой предусмотренный новыми поправками способ привлечения денежных средств дольщиков, как эскроу. Суть этого способа расчетов состоит в том, что дольщик вносит денежные средства не застройщику, а на специальный счет в банке. При этом застройщик может получить доступ к деньгам только после постройки дома и передачи дольщику квартиры. То есть всё строительство он должен осуществлять за счет собственных денежных средств, и если дом не будет построен, внесенные дольщиком денежные средства будут ему банком возвращены. Безусловно, выбор такой схемы привлечения денежных средств объективно свидетельствовал бы о практически непоколебимой надежности застройщика, однако в реальности возможностью построить многоквартирный жилой дом полностью за счет собственных средств не обладает практически не одна компания. В связи с этим положения об эскроу в окончательной редакции закона приобрели не обязательный, а только рекомендательный характер.

Подводя итоги приведенного обзора, можно сказать, что новые поправки в 214-ФЗ в целом дают участникам долевого строительства значительно больше возможностей для оценки финансовой состоятельности застройщика. Но при этом важно иметь в виду, что само понятие финансовой состоятельности застройщика является весьма условным. Суть долевого строительства в том и состоит, что застройщик осуществляет строительство за счет привлеченных денежных средств, не имея в достаточном количестве своих собственных. Но и по мере привлечения денежных средств дольщиков застройщик немедленно расходует их на приобретение материалов и расчеты с подрядчиками. Иными словами, при возникновении каких-либо проблем и остановке строительства, застройщик объективно не сможет вернуть дольщикам вложенные ими денежные средства, и всей стоимости недостроенного объекта для этого также, скорее всего, не хватит. Поэтому, говоря о финансовой надежности застройщика, следует подразумевать не его возможность компенсировать всем участникам долевого строительства возможные убытки, а некий запас прочности, позволяющий этих убытков избежать.
compteur de visualisation article
Business раздел — материалы на индивидуальных и корпоративных условиях
Новости
Компании
Обзоры
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
28.11.2017
Подробнее
BIM-форум
Международный отраслевой форум, посвященный стратегии и практике применения современных цифровых технологий в строительстве.
28.11.2017
Подробнее
ФАСАД-MEETING
Международный отраслевой форум, посвященный современным подходам к проектированию фасадов
28.11.2017
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
REHAU
DUPONT
OSNOVIT
LEGRAND
dormakaba
TEHNONIKOL COMPANY
ROCKWOOL
Best Water Technology (BWT)
PROMAT
PAROC
ROCKFON
KONSTRUKTOR
С нами
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ 2017
BATIMAT
MosBuild
ДЕНЬ НОУ-ХАУ 2017
Retail Strategy Forum 2017
ОСМ 2018
Academy of Real Estate (ARE)
APKSM
Ассоциация Деревянного Домостроения
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
HI-TECH BUILDING 2017
INTERLIGHT 2017
RuGBC
Russian Roofers Union
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | BATIMAT | Актуально | ГАЛС-Девелопмент
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
www.batiactu.com | www.xpair.com | www.maisonapart.com | www.batichiffrage.com | www.construcom.com | awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà