Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Что ждет московские промзоны

Мнение эксперта 21/03/2018, Подготовил Сергей Кондраков
Наталия Кузнецова. Фото пресс-службы «Бон Тон»
Наталия Кузнецова. Фото пресс-службы «Бон Тон» ©

Активное развитие первичного рынка недвижимости в Москве рано или поздно должно было столкнуться с проблемой нехватки территорий. Так родилась идея освоения бывших промышленных территорий — и сегодня в «ржавом поясе» столицы реализуется уже около 1,8 миллиона квадратных метров новостроек, что составляет 52% совокупного предложения во всех сегментах недвижимости. С какими трудностями сталкиваются девелоперы при освоении этих территорий и какое будущее ждет московские «промки», рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

 

Что мешает осваивать промзоны

Уже к середине «нулевых» стало понятно, что земля в пределах МКАД слишком дорогая, чтобы простаивать под заводами, фабриками и складами. Обоснование в виде улучшения экологической ситуации столицы оформилось очень быстро, чего нельзя сказать о нормативно-правовой базе. Законодательно понятие промзон было оформлено только в 2016 году. К тому времени подоспел и 273-ФЗ о комплексном освоении территорий. Но даже перевод процесса в правовое поле не снял основных проблем, с которыми приходится справляться девелоперам.

Пожалуй, самая сложная из них сопряжена с количеством владельцев участков и объектов на территории. Многие промзоны еще десятилетия назад начали утрачивать первоначальное назначение, обрастать множеством арендаторов и собственников. И с каждым девелопер должен прийти к соглашению о продаже.

Другая сложность — необходимость получения экологической экспертизы. Без этой процедуры перевод земли из промышленной в иную категорию невозможен. И здорово, если девелоперу досталась промзона, где ранее располагались пищевые склады или предприятия легкой промышленности. В случае потенциально опасных производств девелопер обязан провести рекультивацию почв на участке. По разным оценкам, стоимость рекультивации промышленных земель может составлять от 10 до 60 млн руб. за гектар, или около 5-15% стоимости строительства. В среднем на рекультивацию участка уходит 1,5-2 месяца.

И наконец, третий сложный вопрос, который приходится решать при редевелопменте промзон, — это обеспечение территории транспортной инфраструктурой. Здесь девелоперу необходимо четко понимать логику развития города, работать в связке с соответствующими ведомствами городских властей.

Редевелопмент промзон: итоги и перспективы

Как бы то ни было, к 2016 году был утвержден 61 проект планировки территории (ППТ) общей площадью около 3,4 тыс. га со строительным потенциалом более 31 млн кв. м. Из утвержденных проектов 17 уже реализуются, еще 40 находятся в разработке. Из наиболее значимых территорий промзон, находящихся в активной стадии реализации, можно выделить следующие: завод им. Лихачева («ЗИЛ»), территории бывшего Тушинского аэродрома, ОАО «Московский металлургический завод «Серп и Молот», ОАО «ДСК № 3» (Боровское шоссе, вл. 2), ОАО «НПО «Взлет» (ул. Производственная, вл. 6), территория бывшего Московского зеркального комбината (в Лазоревом проезде, в районе станции метро «Ботанический сад»), ОАО «Мосстройснаб» (ул. Донецкая, вл. 30), территорию Западного порта и другие.

Значительная часть промзон, которые подвергаются редевелопменту или будут реновированы в ближайшие годы, граничит с береговой линией Москвы-реки. Понятно, что в бытность этих территорий промзонами в облагораживании их береговых границ не было нужды. Но придание городу современного облика без внимания к главной водной артерии немыслимо: протяженность Москва-реки в границах МКАД составляет 83 км, а суммарная протяженность берегов — 201 км, и на сегодняшний день в хорошем состоянии находится только четверть береговой линии.

В открытом конкурсе, объявленном правительством столицы, победил консорциум во главе с бюро «Проект Меганом». Согласно его концепции, к 2035 году именно Москва-река станет линейным центром города. Реновация прибрежных территорий охватывает огромную зону (почти 11 тыс. га) и учитывает тенденции последних лет по более активному включению этих территорий в структуру города. Основные зоны реорганизации — Рублёво-Архангельское, Тушино, Нижние Мневники, Большой Сити, ЗИЛ, Симоновская набережная, Ривер-парк (бывший судоремонтный завод).

Кроме того, в ближайшие годы будет осуществляться программа по реновации территории прибрежных зон Москва-реки. Согласно этой программе появится 64 км новых набережных и 40 общественных центров, будет построена жилая и коммерческая недвижимость, что еще больше повысит инвестиционную привлекательность данных локаций.

Чем застраивают промзоны

По итогам 2017 года на территории промышленных зон введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. м недвижимости, в том числе 500 тыс. кв. м жилья. Из проектов, обеспечивающих 50% продаж на первичном рынке столицы (а это порядка 20 проектов) 15 реализуются в промзонах.

В 2017 году в Москве было утверждено еще 12 проектов развития территорий неиспользуемых промзон общей площадью 492 га. На ней планируется построить около 7 млн кв. м недвижимости. На данный момент работы по реорганизации идут в более чем 20 промзонах.

На сегодняшний день на первичном рынке Москвы на территории промзон находится в реализации порядка 1,8 млн кв. м жилья, что составляет 52% совокупного предложения во всех сегментах и классах жилья. Самые большие объемы предложения, расположенные в промзонах, сосредоточены в Юго-Восточном округе, на долю которого приходится 20%, в Северо-Восточном округе с долей 15,4%, и по 13,3% и 13,8% приходится на Южный и Северный округа. Что касается структуры предложения по округам, то самую большую долю объема предложения в промзонах демонстрирует ЮВАО — 94%, на втором месте ЮАО с долей 72%, на третьем — СЗАО с долей 63% и СВАО с долей чуть меньше 61%.

По классовой структуре подавляющая доля (72%) приходится на массовый сегмент. При этом треть предложения сосредоточена в ЮВАО (30,9%), которая выросла на 2,3% по сравнению с предыдущим месяцем несмотря на большое вымывание предложения. В бизнес-классе наибольший прирост показал ЗАО на 9,4% за счет выхода нового проекта и составила в феврале 17,3%.

Данные по экспозиции в полной мере коррелируют со структурой продаж. По итогам февраля 2018 года доля в реализации, которая приходится на промзоны, составила 73%. Лидерами роста по округам стали ЮВАО, ЮЗАО и ВАО, доли которых выросли на 2,3-2,8% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Самое значительное уменьшение доли произошло в ЗАО на 4,8% — сказался более высокий уровень бюджета в данном округе. Доля массового сегмента в совокупном объеме продаж достигла 86%, что на 10% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Лидером в этом среди округов стали ЮВАО и ЮАО, в которых она составила 95% и 96% соответственно. Наибольший рост доли продаж жилья массового сегмента в структуре по округам за год показали САО на 36% (с 35% до 71%) и ВАО на 24% с 71% до 95%.

Тем не менее, нельзя не отметить еще одну интересную и важную тенденцию, касающуюся более высокого сегмента. Удивительно, но жилье бизнес-класса вымывается примерно одинаково как в промышленных зонах, так и вне них: коэффициент поглощения в первом случае составляет 3,5%, во втором случае — 4,2%.

Коэффициент поглощения в массовом сегменте в промзонах составляет почти 12%, что в 2 раза больше аналогичного показателя для непромышленных зон.

Очевидно, что, переосваивая и переосмысливая промзоны, Москва пошла по наиболее логичному пути развития. Несмотря на ряд проблем в реализации планов города полностью застроить эти площадки жильем, объектами инфраструктуры и культуры, за подобным подходом будущее. И это очевидно не только столичным властям и девелоперам. Горожане за жилье в старых промзонах голосуют рублем: некоторые находящиеся сейчас в реализации проекты бьют рекорды продаж. Покупатели понимают: через 10 лет их ЖК будет находиться не в реновируемой промзоне, а посреди нового, высокотехнологичного и комфортного жилого кластера.
Выбор редакции
Вторая половина 2017 года стала удивительно интересным периодом для рынка первичной недвижимости. Новые законопроекты, дорожные карты, постановления и поручения появлялись с завидным постоянством. Разобраться в хитросплетении новой нормативной базы становилось еще сложнее от того, что буквально каждый день появлялись комментарии «спикеров» различного уровня, зачастую запутывая неискушенного читателя больше, чем что-либо объясняя. Расставить «точки над i» помогает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
compteur de visualisation article
Важное сегодня
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
СтройКрым 2018
Выставка строительных материалов, технологий и оборудования энергетической и электротехнической продукции.
15.11.2018 - 17.11.2018
Подробнее
XXVI Международный архитектурный фестиваль «Зодчество'18»
Международный фестиваль «Зодчество» — событие национального масштаба с зарубежным участием
19.11.2018 - 21.11.2018
Подробнее
BIM-форум
В рамках Дня Инноваций пройдет BIM-форум. Международный отраслевой форум, посвященный стратегии и практике применения современных цифровых
21.11.2018
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
PAROC
ROCKFON
Best Water Technology (BWT)
PROMAT
TEHNONIKOL COMPANY
ROCKWOOL
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ 2018
BIM форум
RosBuild 2019
100+ Forum Russia
UzBuild Tashkent 2018
HI-TECH Building
InDecor Moscow 2018
PROESTATE 2018
Build School 2018
APKSM
Aquatherm Moscow
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà