Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Топ-5 событий ипотечного года

Мнение эксперта 13/12/2017, Подготовила Татьяна Карабут
Сергей Гордейко, «Русипотека»
Сергей Гордейко, «Русипотека» ©

Несмотря на то что статистические итоги года на рынке ипотеки еще только предстоит подвести, общая картина уже сложилась. О том, каким был уходящий год для отрасли, мы попросили рассказать руководителя аналитического центра компании «Русипотека» Сергея Гордейко.

 

Субсидирование: только что закончилось и начинается опять

В течение года продолжались компенсационные выплаты по программе субсидирования ипотечных кредитов на приобретение новостроек. После снижения 18 сентября ключевой ставки до значения в 8,5% выплаты планово прекратились. Эффективность программы была признана всеми. Государство затратило 14,9 млрд руб., чтобы строительная отрасль получила 1 475,8 млрд руб. Население выложило из «заначки» 547 млрд руб. (37%).

Один бюджетный рубль стал катализатором прихода в отрасль почти 100 руб. Один к ста — рекордная эффективность.

Так как программа достигла своей главной цели и поддержала строительную отрасль, то постоянно шли разговоры о необходимости следующих аналогичных программ. Обычно инициаторами разговоров являются представители строительной отрасли или политики, а банкиры молчат.

В результате ожидания реализовались в двух новых программах. Первая была объявлена буднично и касалась поддержки кредитов на приобретение деревянных домов. Такие кредиты хотя и не входят в число наиболее продвигаемых банковских продуктов, но принесут пользу определенному сегменту отечественных производителей и части населения.

По мнению Минпромторга, программа субсидирования процентных ставок на приобретение деревянных домов заводского изготовления в 2018 году поможет привлечь в сегмент малоэтажного деревянного домостроения средства в размере 10,2 млрд руб. Это позволит построить в стране 318 тыс. кв. м жилья с применением деревянных конструкций. Министерство планирует к концу 2025 года увеличить долю применения продукции деревянного домостроения в общем объеме до 20%.

Вторая программа привлекла внимание социальной значимостью и масштабностью. Речь идет о том, что в течение пяти лет будут выдаваться льготные кредиты семьям, в которых появится второй и/или третий ребенок. Льгота обозначена как кредитование с нерыночной ставкой в 6% годовых. Льготный период ограничен: при рождении второго ребенка — тремя годами с даты выдачи кредита; третьего ребенка — пятью годами.

Льгота применяется не только для традиционного приобретения квартиры в новостройки, но и для рефинансирования ранее выданного кредита.

Потенциал программы оценивается в диапазоне от 500 до 600 тысяч семей за пять лет. Для полноты картины отметим продление программы материнского капитала, который отлично выступает в качестве первоначального взноса или для досрочного гашения.

Изменения ставок кредитования пока радует

В январь и феврале переваривали последствия программы субсидирования, а вот с марта ставки кредитования снижались непрерывно. Средняя ставка по всем выданным кредитам за месяц уменьшилась от 11,68% в марте до 9,95% в октябре. Максимальный темп ежемесячного снижения к октябрю уменьшился в несколько раз от максимума и составил 0,1 процентных пункта в октябре. Уменьшенными темпами средняя ставка к концу следующего года достигнет 8,65%. Интрига заключается в скорости снижения ставки. Можно предположить, что снижение будет все-таки неравномерным и средняя ставка устремится к 8%.

Несколько особенностей, скрывающихся за средней ставкой. Во-первых, при сравнимых условиях предложение по рефинансированию выглядит привлекательнее, чем кредит на приобретение. Во-вторых, предлагаются особые программы для отдельных объектов, клиентов с вызывающе низкими ставками, стремящимися к 7% годовых. В-третьих, для клиентов с улицы ставки несколько выше. Например, в октябре для кредитов на вторичном рынке средняя ставка равнялась 10,28%. В четвертых, разница в ставке между первичным и вторичным рынком практически нивелировалась.

Что следует из отмеченного? Ставки кредитования в следующем году будут привлекательными, а в ряде случаев очень привлекательными. А вот ждать смешных ставок «как в Европе» все-таки не надо.

Рефинансирование как продукт года, или много шума из ничего


Резкое снижение ипотечных ставок привело к возникновению значительного числа ипотечных заемщиков, для которых процедура рефинансирования стала экономически выгодной.

Банковское регулирование подозрительно относится к улучшению условий договора с заемщиком, что вызвало однобокое применение рефинансирования для клиентов других банков.

Заемщик от уменьшения ставки выигрывает, а банки суетливо переманивают клиентов друг у друга. При этом ничего на рынке недвижимости не покупается.

Ошибочно утверждается, что бум на рынке ипотечного кредитования связан с рефинансированием, и чуть ли не 50% выдач составляют такие сделки.

Продукт внедрен большинством банков и активно рекламируется. Есть несколько кредиторов, особо интенсивно внедривших рефинансирование и сделавших на нем половину плана продаж. В целом по рынку за девять месяцев 2017 года доля рефинансирования в структуре продаж составила около 5,5%, а за третий квартал достигла примерно 7,3%.

У продукта есть перспективы роста по следующим причинам:
• ставки продолжают снижаться,
• программа помощи семьям с детьми включила в себя ипотечный продукт «рефинансирование».

В то же время есть факторы, ограничивающие рост продукта:
• падение ставок может замедлиться,
• ЦБ может облегчить регулирование и банки изменят приоритеты в сторону своих собственных заемщиков.

Можно предположить, что рефинансирование пройдет свой пик во второй половине 2018 года. Максимальная доля рефинансирования сторонних кредитов может достичь 15%.

Продукт войдет в стандартную продуктовую линейку и будет существовать довольно долго, но его влияние на рынок уменьшится.

Доступность и риски. Мифы и реальность


Оптимисты считают, что ипотечное кредитование станет еще доступнее. Одновременно с этим скептики говорят, что ипотека всё еще не доступна. Фоном для этого служат спекуляции на тему ипотечного пузыря.

На всякий случай ЦБ планирует вести дополнительное резервирование для кредитов с первоначальным взносом менее 20%, что означает их удорожание для банков и последующее сокращение таких кредитов.

Указанный размер первоначального взноса не является случайной границей, а определяет одно из условий использования выданного кредита для выпуска ипотечных ценных бумаг. То есть ограничение это давно известно. Кредиты с первоначальным взносом ниже 10% на рынке не составляют существенного объема, а диапазон 10-20% встречается чаще, но не у всех. В среднем по рынку долю таких кредитов можно оценить как не превышающую 15%. Кстати, резервирование тоже будет иметь разный размер. Для первоначального взноса менее 20% резерв составит 150%, менее 10%-300%.

Банки в следующем году скорректируют свои программы. Кредиты с первоначальным взносом 10% рынок могут покинуть. А кредиты с взносом 15-20% останутся с корректировкой стоимости. Можно в договоре поставить условие повышения ставки, но только до того момента, пока остаток долга не уменьшится до 80%.

Некоторый вклад в уменьшение доступности подобное регулирование внесет, но развитие рынка не остановит с учетом упомянутого выше субсидирования.

Доступность приобретения жилья с использованием ипотечного кредита зависит от следующих факторов:
• выбор и стоимость жилья,
• наличие накоплений на первоначальный взнос и оборудование квартиры,
• доходы, достаточные для того, чтобы без резкого уменьшения качества жизни много лет производить выплаты по кредиту.

Ставка ипотечного кредитования участвует только в последнем пункте. Главным мерилом доступности являются доходы, которые нужны для накоплений и выплат.

Дефицита жилья нет, цены стабильны, доходы стабильны. Следовательно, снижение ставки будет немного увеличивать доступность, но в существенно меньших темпах, чем при одновременном улучшении всех упомянутых факторов.

В результате прогнозируем, что ипотечное кредитование будет увеличиваться в объемах спокойным темпами не больше 20% в год.

Объявленная и необъявленная трансформация ипотечной отрасли

Не раз упоминалось, что ипотечная отрасль имеет две основных черты: концентрация и конкуренция. Они усиливались в текущем году и не остановятся в следующем. Фактом можно считать объединение ВТБ и ВТБ24, АО АИЖК и банка «Российский капитал». Концентрация в верхней части списка кредиторов возрастет. Место в первой тройке будет не только почетным, но очень дорогим.

Моду на ипотечном рынке будут задавать первые 10 кредиторов при поддержке следующих десяти-пятнадцати. Поговаривают о возможных слияниях и поглощениях в банковской сфере. Концентрацию это явно увеличит.

Что в прогнозе? Кредиторам будет сложнее сохранять свои собственные программы и для многих перспектива стать агентом крупного банка явится, возможно, единственным выходом для выживания.

А вот заемщики продолжат получать привлекательные ставки и сервисы. Они в соревновании кредиторов будут главными победителями.

Итог. Один год успешного развития рынка ипотечного кредитования сменится следующим успешным годом.
Выбор редакции
Для снижения ставок по жилищным кредитам больше не понадобится рефинансировать ипотеку в другом банке. ЦБ планирует снизить норматив обязательного резервирования по таким займам для банков в случае уменьшения процентов своим заемщикам. Пока норматив высок, поскольку снижение ставки клиенту приравнивается к реструктуризации кредита из-за финансовых проблем.
compteur de visualisation article
Business раздел — материалы на индивидуальных и корпоративных условиях
Новости
Компании
Обзоры
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
Отечественные строительные материалы (ОСМ) -2018
19-я специализированная выставка строительных материалов и технологий . В рамках форума ОСМ пройдет салон станков, оборудования и сырья дл
23.01.2018 - 26.01.2018
Подробнее
Строительство и архитектура 2018
Масштабная выставка строительных и архитектурных проектов
23.01.2018 - 26.01.2018
Подробнее
Ремонт Экспо 2018
Выставка по ремонту и дизайну квартир и коттеджей
02.02.2018 - 04.02.2018
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
LEGRAND
DUPONT
REHAU
dormakaba
OSNOVIT
ROCKFON
PROMAT
TEHNONIKOL COMPANY
ROCKWOOL
Best Water Technology (BWT)
PAROC
KONSTRUKTOR
С нами
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ 2018
BATIMAT
MosBuild
Retail Strategy Forum 2017
ОСМ 2018
CITY BUILD RUSSIA 2018
Academy of Real Estate (ARE)
APKSM
Ассоциация Деревянного Домостроения
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
HI-TECH BUILDING 2017
INTERLIGHT 2017
RuGBC
Russian Roofers Union
WorldBuild Ural
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | BATIMAT | Актуально | ГАЛС-Девелопмент
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
www.batiactu.com | www.xpair.com | www.maisonapart.com | www.batichiffrage.com | www.construcom.com | awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà