Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Топ-5 событий ипотечного года

Мнение эксперта 13/12/2017, Подготовила Татьяна Карабут
Сергей Гордейко, «Русипотека»
Сергей Гордейко, «Русипотека» ©

Несмотря на то что статистические итоги года на рынке ипотеки еще только предстоит подвести, общая картина уже сложилась. О том, каким был уходящий год для отрасли, мы попросили рассказать руководителя аналитического центра компании «Русипотека» Сергея Гордейко.

 

Субсидирование: только что закончилось и начинается опять

В течение года продолжались компенсационные выплаты по программе субсидирования ипотечных кредитов на приобретение новостроек. После снижения 18 сентября ключевой ставки до значения в 8,5% выплаты планово прекратились. Эффективность программы была признана всеми. Государство затратило 14,9 млрд руб., чтобы строительная отрасль получила 1 475,8 млрд руб. Население выложило из «заначки» 547 млрд руб. (37%).

Один бюджетный рубль стал катализатором прихода в отрасль почти 100 руб. Один к ста — рекордная эффективность.

Так как программа достигла своей главной цели и поддержала строительную отрасль, то постоянно шли разговоры о необходимости следующих аналогичных программ. Обычно инициаторами разговоров являются представители строительной отрасли или политики, а банкиры молчат.

В результате ожидания реализовались в двух новых программах. Первая была объявлена буднично и касалась поддержки кредитов на приобретение деревянных домов. Такие кредиты хотя и не входят в число наиболее продвигаемых банковских продуктов, но принесут пользу определенному сегменту отечественных производителей и части населения.

По мнению Минпромторга, программа субсидирования процентных ставок на приобретение деревянных домов заводского изготовления в 2018 году поможет привлечь в сегмент малоэтажного деревянного домостроения средства в размере 10,2 млрд руб. Это позволит построить в стране 318 тыс. кв. м жилья с применением деревянных конструкций. Министерство планирует к концу 2025 года увеличить долю применения продукции деревянного домостроения в общем объеме до 20%.

Вторая программа привлекла внимание социальной значимостью и масштабностью. Речь идет о том, что в течение пяти лет будут выдаваться льготные кредиты семьям, в которых появится второй и/или третий ребенок. Льгота обозначена как кредитование с нерыночной ставкой в 6% годовых. Льготный период ограничен: при рождении второго ребенка — тремя годами с даты выдачи кредита; третьего ребенка — пятью годами.

Льгота применяется не только для традиционного приобретения квартиры в новостройки, но и для рефинансирования ранее выданного кредита.

Потенциал программы оценивается в диапазоне от 500 до 600 тысяч семей за пять лет. Для полноты картины отметим продление программы материнского капитала, который отлично выступает в качестве первоначального взноса или для досрочного гашения.

Изменения ставок кредитования пока радует

В январь и феврале переваривали последствия программы субсидирования, а вот с марта ставки кредитования снижались непрерывно. Средняя ставка по всем выданным кредитам за месяц уменьшилась от 11,68% в марте до 9,95% в октябре. Максимальный темп ежемесячного снижения к октябрю уменьшился в несколько раз от максимума и составил 0,1 процентных пункта в октябре. Уменьшенными темпами средняя ставка к концу следующего года достигнет 8,65%. Интрига заключается в скорости снижения ставки. Можно предположить, что снижение будет все-таки неравномерным и средняя ставка устремится к 8%.

Несколько особенностей, скрывающихся за средней ставкой. Во-первых, при сравнимых условиях предложение по рефинансированию выглядит привлекательнее, чем кредит на приобретение. Во-вторых, предлагаются особые программы для отдельных объектов, клиентов с вызывающе низкими ставками, стремящимися к 7% годовых. В-третьих, для клиентов с улицы ставки несколько выше. Например, в октябре для кредитов на вторичном рынке средняя ставка равнялась 10,28%. В четвертых, разница в ставке между первичным и вторичным рынком практически нивелировалась.

Что следует из отмеченного? Ставки кредитования в следующем году будут привлекательными, а в ряде случаев очень привлекательными. А вот ждать смешных ставок «как в Европе» все-таки не надо.

Рефинансирование как продукт года, или много шума из ничего


Резкое снижение ипотечных ставок привело к возникновению значительного числа ипотечных заемщиков, для которых процедура рефинансирования стала экономически выгодной.

Банковское регулирование подозрительно относится к улучшению условий договора с заемщиком, что вызвало однобокое применение рефинансирования для клиентов других банков.

Заемщик от уменьшения ставки выигрывает, а банки суетливо переманивают клиентов друг у друга. При этом ничего на рынке недвижимости не покупается.

Ошибочно утверждается, что бум на рынке ипотечного кредитования связан с рефинансированием, и чуть ли не 50% выдач составляют такие сделки.

Продукт внедрен большинством банков и активно рекламируется. Есть несколько кредиторов, особо интенсивно внедривших рефинансирование и сделавших на нем половину плана продаж. В целом по рынку за девять месяцев 2017 года доля рефинансирования в структуре продаж составила около 5,5%, а за третий квартал достигла примерно 7,3%.

У продукта есть перспективы роста по следующим причинам:
• ставки продолжают снижаться,
• программа помощи семьям с детьми включила в себя ипотечный продукт «рефинансирование».

В то же время есть факторы, ограничивающие рост продукта:
• падение ставок может замедлиться,
• ЦБ может облегчить регулирование и банки изменят приоритеты в сторону своих собственных заемщиков.

Можно предположить, что рефинансирование пройдет свой пик во второй половине 2018 года. Максимальная доля рефинансирования сторонних кредитов может достичь 15%.

Продукт войдет в стандартную продуктовую линейку и будет существовать довольно долго, но его влияние на рынок уменьшится.

Доступность и риски. Мифы и реальность


Оптимисты считают, что ипотечное кредитование станет еще доступнее. Одновременно с этим скептики говорят, что ипотека всё еще не доступна. Фоном для этого служат спекуляции на тему ипотечного пузыря.

На всякий случай ЦБ планирует вести дополнительное резервирование для кредитов с первоначальным взносом менее 20%, что означает их удорожание для банков и последующее сокращение таких кредитов.

Указанный размер первоначального взноса не является случайной границей, а определяет одно из условий использования выданного кредита для выпуска ипотечных ценных бумаг. То есть ограничение это давно известно. Кредиты с первоначальным взносом ниже 10% на рынке не составляют существенного объема, а диапазон 10-20% встречается чаще, но не у всех. В среднем по рынку долю таких кредитов можно оценить как не превышающую 15%. Кстати, резервирование тоже будет иметь разный размер. Для первоначального взноса менее 20% резерв составит 150%, менее 10%-300%.

Банки в следующем году скорректируют свои программы. Кредиты с первоначальным взносом 10% рынок могут покинуть. А кредиты с взносом 15-20% останутся с корректировкой стоимости. Можно в договоре поставить условие повышения ставки, но только до того момента, пока остаток долга не уменьшится до 80%.

Некоторый вклад в уменьшение доступности подобное регулирование внесет, но развитие рынка не остановит с учетом упомянутого выше субсидирования.

Доступность приобретения жилья с использованием ипотечного кредита зависит от следующих факторов:
• выбор и стоимость жилья,
• наличие накоплений на первоначальный взнос и оборудование квартиры,
• доходы, достаточные для того, чтобы без резкого уменьшения качества жизни много лет производить выплаты по кредиту.

Ставка ипотечного кредитования участвует только в последнем пункте. Главным мерилом доступности являются доходы, которые нужны для накоплений и выплат.

Дефицита жилья нет, цены стабильны, доходы стабильны. Следовательно, снижение ставки будет немного увеличивать доступность, но в существенно меньших темпах, чем при одновременном улучшении всех упомянутых факторов.

В результате прогнозируем, что ипотечное кредитование будет увеличиваться в объемах спокойным темпами не больше 20% в год.

Объявленная и необъявленная трансформация ипотечной отрасли

Не раз упоминалось, что ипотечная отрасль имеет две основных черты: концентрация и конкуренция. Они усиливались в текущем году и не остановятся в следующем. Фактом можно считать объединение ВТБ и ВТБ24, АО АИЖК и банка «Российский капитал». Концентрация в верхней части списка кредиторов возрастет. Место в первой тройке будет не только почетным, но очень дорогим.

Моду на ипотечном рынке будут задавать первые 10 кредиторов при поддержке следующих десяти-пятнадцати. Поговаривают о возможных слияниях и поглощениях в банковской сфере. Концентрацию это явно увеличит.

Что в прогнозе? Кредиторам будет сложнее сохранять свои собственные программы и для многих перспектива стать агентом крупного банка явится, возможно, единственным выходом для выживания.

А вот заемщики продолжат получать привлекательные ставки и сервисы. Они в соревновании кредиторов будут главными победителями.

Итог. Один год успешного развития рынка ипотечного кредитования сменится следующим успешным годом.
Выбор редакции
Для снижения ставок по жилищным кредитам больше не понадобится рефинансировать ипотеку в другом банке. ЦБ планирует снизить норматив обязательного резервирования по таким займам для банков в случае уменьшения процентов своим заемщикам. Пока норматив высок, поскольку снижение ставки клиенту приравнивается к реструктуризации кредита из-за финансовых проблем.
compteur de visualisation article
Важное сегодня
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
Build School 2018
2-я международная выставка по проектированию, строительству, модернизации и оснащению детских садов и школ.
25.09.2018 - 27.09.2018
Подробнее
Крым. Деревянное строительство — 2018
2-я Межрегиональная выставка
27.09.2018 - 29.09.2018
Подробнее
InDecor Moscow 2018
Выставка предметов интерьера и декора InDecor Moscow
10.10.2018 - 13.10.2018
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
ROCKWOOL
TEHNONIKOL COMPANY
ROCKFON
Best Water Technology (BWT)
PAROC
PROMAT
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ 2018
BIM форум
InDecor Moscow 2018
HI-TECH Building
PROESTATE 2018
Build School 2018
APKSM
Aquatherm Moscow
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | BATIMAT | Актуально | ГАЛС-Девелопмент
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà