Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Банковское сопровождение девелоперских проектов: благо или зло

Мнение эксперта 29/06/2018, Подготовил Сергей Кондраков
Дмитрий Логинов, «Бон Тон»
Дмитрий Логинов, «Бон Тон» ©

Новации, вступающие в силу 1 июля, меняют многие привычные для застройщиков практики ведения бизнеса. Ключевым элементом реформы, без сомнения, можно считать ужесточение контроля целевого расходования средств дольщиков путем обязательного банковского сопровождения девелоперских проектов. О преимуществах и рисках такого подхода размышляет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

 

Обеспечение целевого расходования средств дольщиков является ахиллесовой пятой 214-ФЗ. Последний пример с Urban Group был в этом плане очень показательным. Крупный подмосковный застройщик на протяжении многих лет спокойно «проходил» ежеквартальные отчеты финансовой устойчивости, а сейчас выясняется, что «дыра» в бюджете компании составляет 10 млрд руб.

Стараясь минимизировать риски появления проблемных строек, государство регулярно ужесточало требования к застройщикам, но добиться эффективной системы контроля оказалось непросто. Какие изменения ждут отрасль в самое ближайшее время? С 1 июля меняется само правовое положение средств дольщиков, которые будут целевыми на 100%, а не делиться, как раньше, на целевые и нецелевые. При этом функция финансового контроля за их расходованием фактически переходит к специализированным банкам. Будет ли новый «контролер» эффективнее старого, покажет время, но на фоне непрекращающихся банкротств застройщиков запуск нового механизма настаивает на оптимистичный лад.

Но есть и некоторые опасения. К сожалению, ответить, как будет работать новая система, невозможно, потому что никто не знает, по каким правилам будет осуществляться обязательное сопровождение. Хронология проблемы такова: 29 июля 2017 года был принят Федеральный закон (№ 218-ФЗ) с пакетом правок к 214-ФЗ, включая введение с 1 июля 2018 года обязательного сопровождения. Однако практически сразу банковское сообщество обратило внимание правительства на то, что для эффективного применения нового законодательства необходимы единые критерии контроля за целевым расходованием средств дольщиков.

Весной 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, обязывающий правительство РФ разработать подобные критерии. Он был принят парламентом и должен быть подписан президентом до 1 июля 2018 года. Одновременно с этим 25 июня 2018 года появилась информация о том, что проект постановления правительства «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика» был размещен на сайте оценки регулирующего воздействия.

Видимо, его тоже попытаются принять до 1 июля, но времени на то, чтобы спокойно разобраться в применении новых норм, у участников рынка просто не остается. А ведь для эффективной работы мало одних законов. Банки и застройщики должны разработать внутренние инструкции, провести обучение сотрудников, подготовить шаблоны документов и т.д. Это всё нужно успеть сделать!

Тотальный контроль

Государственные органы осуществляют контроль ежеквартально и смотрят на общие показатели финансовой деятельности застройщика от периода к периоду. Банки, в отличие от госорганов, будут проверять каждое платежное поручение на его соответствие целям строительства. Таким образом, мы переходим от «периодического контроля» к «контролю on-line». Помимо требований к перечню целей, на которые можно направлять средства дольщиков, государство установило дополнительные ограничения на размер и порядок расходования. В частности, разрешено проводить все расчеты за строительство в пределах одного банка, в котором должны быть открыты счета самого застройщика, а также генерального подрядчика и технического заказчика.

Кроме того, застройщикам разрешено осуществлять авансирование строительных работ в пределах, не превышающих 30% от общего объема работ. Всего 10% расходов может быть направлено совокупно на заработную плату, оплату услуг банка и прочие цели. При этом банки, осуществляя проведение платежных поручений, вправе не только проверять наличие документов, подтверждающих операцию, но и требовать от застройщика обоснований.

Есть ли лобби?

Нет. Банковское сопровождение к лобби отнести нельзя, по крайней мере, здесь нет прямого влияния. Застройщики — это по определению юридические лица, поэтому они и сегодня проводят операции через банковские счета. Вопрос в другом: сейчас у компаний может быть, например, 20 счетов в 20 разных банках, а по новым правилам предусмотрен только один банк и один счет, любое расходование с которого контролируется. Кроме того, перечень специализированных банков устанавливается Центральным банком РФ. Следовательно, такие полномочия будут предоставлены крупнейшим банкам страны, и случаи «сгорания» целевых средств дольщиков при банкротстве банка практически исключены.

Однако и в бочке меда есть ложка дегтя. В законе прописано, что банки не будут нести никакой гражданско-правовой ответственности за убытки, причиненные остановкой транзакций строителей. Это открывает широкий простор для злоупотребления банками своими практически неограниченными возможностями. Уполномоченный банк может в любой момент по формальным основаниям остановить деятельность застройщика. В такой ситуации строители смогут сменить уполномоченный банк, но загвоздка в том, что менять банк должен не только застройщик, но и генеральный подрядчик с техническим заказчиком. А это, очевидно, не быстрый процесс.
Выбор редакции
Вторая половина 2017 года стала удивительно интересным периодом для рынка первичной недвижимости. Новые законопроекты, дорожные карты, постановления и поручения появлялись с завидным постоянством. Разобраться в хитросплетении новой нормативной базы становилось еще сложнее от того, что буквально каждый день появлялись комментарии «спикеров» различного уровня, зачастую запутывая неискушенного читателя больше, чем что-либо объясняя. Расставить «точки над i» помогает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
compteur de visualisation article
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
ОСМ 2019
20-я специализированная выставка строительных материалов
29.01.2019 - 01.02.2019
Подробнее
Aquatherm Moscow
Самая крупная в России выставка оборудования для отопления и водоснабжения
12.02.2019 - 15.02.2019
Подробнее
UzBuild
Ведущее строительное событие Узбекистана
27.02.2019 - 01.03.2019
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
dormakaba
ROCKFON
PROMAT
ROCKWOOL
PAROC
Best Water Technology (BWT)
TEHNONIKOL COMPANY
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
Retail Strategy Forum
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ
BIM форум
RosBuild 2019
100+ Forum Russia
Aquatherm Moscow
UzBuild Tashkent 2018
InDecor Moscow 2018
PROESTATE 2018
Build School 2018
APKSM
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà