Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Дмитрий Логинов, «Бон Тон»: «Наличие конфликта между компенсационным фондом и проектным финансированием очевидно»

Бон Тон 26/02/2018, Партнерский материал
Дмитрий Логинов, «Бон Тон»
Дмитрий Логинов, «Бон Тон» ©

Вторая половина 2017 года стала удивительно интересным периодом для рынка первичной недвижимости. Новые законопроекты, дорожные карты, постановления и поручения появлялись с завидным постоянством. Разобраться в хитросплетении новой нормативной базы становилось еще сложнее от того, что буквально каждый день появлялись комментарии «спикеров» различного уровня, зачастую запутывая неискушенного читателя больше, чем что-либо объясняя. Расставить «точки над i» помогает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

 

— Каковы «реперные точки» грядущих изменений, которые должны помочь ориентироваться в том вале информации, окружающей тему долевого строительства?

— Первое, о чем следует сказать... В России проводят одновременно две независимые, а в некоторых моментах и взаимоисключающие реформы долевого строительства. Первая реформа связана с появлением «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства» и ужесточением квалификационных требований к застройщикам. Вторая предполагает постепенную замену механизма финансирования строительства жилья с долевого строительства на проектное финансирование. При чем если Фонд заработал в конце 2017 года, а новые требования к застройщикам начнут применяться с июля 2018 года, то переход на проектное финансирование планируется осуществлять только с июля 2019-го.

— Давайте обо всем по порядку. На заседании Госсовета в мае 2016 года президент Владимир Путин жестко раскритиковал страхование ответственности застройщиков по ДДУ и предложил заменить страховку компенсационным фондом. Насколько этот механизм работающий?

— Данное предложение по своей сути являлось самым радикальной реформой в области защиты дольщиков с момента появления 214-ФЗ. Впервые в законодательстве о долевом строительстве появляется действенный механизм, направленный на достройку проблемных объектов.

К сожалению законодатель при принятии 214-ФЗ в 2004 году и последующие годы формировал механизмы защиты прав дольщиков, ориентируясь в первую очередь на возвратность инвестиций. В частности, такие способы обеспечения исполнения обязательств как залог прав на землю, поручительство, страхование ДДУ предполагают, что дольщик сможет получить назад инвестированные деньги (или по крайней мере их часть).

— А что хотят дольщики?

— А покупатели в большинстве своем приобретают квартиры для последующего проживая в них, а, следовательно, с самого начала заинтересованы в достройке своих домов. По этой причине, несмотря на постоянное ужесточение законодательства, количество обманутых дольщиков в России год от года только росло. Откройте фотоотчет любой из акций дольщиков и посмотрите внимательно чего они требуют. В 99 случаях из 100 они хотят получить оплаченные квартиры, а не деньги.

До 2017 года единственным законодательным механизмом защиты интересов Потребителей был 7 параграф Закона о банкротстве, который предполагал вариант создания ЖСК или привлечение нового застройщика (механизм урегулирования обязательств). Однако нюансы банкнотного процесса таковы, что достроить жилой дом возможно лишь в исключительных случаях.

В итоге в России формировалась парадоксальная практика, при которой 214-ФЗ содержал избыточное количество неэффективных обеспечительных процедур, а количество обманутых дольщиков только увеличивалось. По итогам Госсовета было принято решение отменить страхование и создавать компенсационный фонд, который будет осуществлять дофинансирование строительства проблемных объектов в рамках банкротства.

— Но первоначально фонд планировалось запустить с 1 января 2017 года...

— Действительно, однако к указанной дате Госдума не успела принять необходимые правки в действующее законодательство. В итоге требуемый закон был принят только 29 июля 2017 года и определил 90-дневный срок для создания и государственной регистрации фонда. В итоге датой начала работы Фонда стало 20 октября 2017 года. С этой даты все новые проекты строительства освобождались от необходимости страхования ответственности застройщика по ДДУ, но вводили взносы в Фонд в размере 1,2% от цены ДДУ.

Кроме того, с 1 января текущего года существенно ускоряется банкротство застройщиков, так как арбитражные суды будут сразу вводить конкурсное производство в отношении несостоятельных строителей. Законодатель декларирует, что новый механизм позволит менять застройщика в течение 6 месяцев. Насколько эти сроки удастся выдержать, конечно вопрос практики, но в целом создание фонда и сокращение времени банкротства шаги в правильном направлении.

— Таким образом, выстраивается вполне работоспособная структура с возможностью быстрой смены застройщика в банкротных процедурах и дофинансирвоания проблемного объекта новому застройщику. Такой механизм будет работать?

— Новый инструментарий должен показать хорошие результаты. Однако у этой «медали» есть и оборотная сторона. В настоящее время воспользоваться средствами Фонда смогут только те проекты, по которым первый ДДУ был заключен после 20 октября 2017 года, то есть те проекты, с которых поступают взносы в Фонд. В связи с этим эффективность работы Фонда в первый год-два будет не высокой. Почувствовать результаты этой реформы можно будет только через 5-7 лет. Остается только надеяться, что концепция работы Фонда будет изменена и к его средствам смогут получить доступ «долгострои со стажем». В этом случае Фонд сможет показать хорошую эффективность уже в 2018-2019 годах.

— А что касается новых квалификационных требований к застройщикам?

— Эти требования будут применяться к объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. С этой даты в России начнут появится институты «специализированных застройщиков» и «уполномоченных банков». Новые застройщики должны быть свободны от финансовых обязательств, не связанных со строительством конкретного дома. Не смогут одновременно иметь в реализации более одного строительного проекта (принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»). Контроль за целевым использованием денежных средств дольщиков переходит к уполномоченным банкам, которые получат полномочия по фактическому контролю за финансовыми потоками застройщиков. Так же реформа предполагает обязательное наличие у застройщика собственных средств в объеме не менее 10% от проектной стоимости строительства.

— Как к ним отнеслись сами игроки рынка?

— Новые требования к застройщикам конечно вызвали целую волну критики и дискуссий в профессиональном сообществе. Но так или иначе застройщики получили переходный период в течение 11 месяцев для подготовки своих компаний к новым правилам игры. Но тут как гром среди ясного неба в конце октября 2017 года появилась информация о поручении Президента правительству по подготовке дорожной карты постепенной замены долевого строительства проектным финансированием. После опубликования дорожной карты стало ясно, что правительство возвращается к идее осуществления расчетов по ДДУ с обязательным использованием счетов-эскроу.

— Возвращается?

— Да, идея осуществления расчетов по счетам-эскроу активно обсуждалась в 2014-2015 году и нашла свое отражения в 214-ФЗ в виде изменений, начавших применяться с 01 июля 2017 года. Но в действующей сейчас редакции она прописана как право застройщика, в то время как с 01 июля 2019-го планируется сделать ее обязательной. Переход планируется осуществить в 3 этапа. До июля 2018 года будет разработана нормативная база, с июля 2018-го по июль 2019 года параллельно будут действовать механизмы прямого привлечения средств дольщиков и механизм счетов-эскроу, а с июля 2019 года застройщикам будет разрешено привлекать денежные средства только с использованием счетов-эскроу.

— Расскажите об основных моментах, связанных с счетами-эскроу.

— Суть этого нововведения заключается в том, что застройщик жилой недвижимости должен будет в обязательном порядке заключать с банком кредитный договор на финансирование строительства жилого дома. При этом у застройщика сохранится право на заключение ДДУ с гражданами, но оплата по этим ДДУ должна поступать на счета-эскроу в тот банк, который финансирует строительство. Деньги на счетах-эскроу будут блокироваться банком до подписания акта приема-передачи квартиры или до расторжения ДДУ. В первом случае деньги должны перечисляться застройщику, во втором — возвращаться дольщику. То есть предполагаемая реформа вновь возвращает нас к идее 100% возвратности вложенных дольщиком денежных средств.

— Насколько это поможет обманутым дольщикам?

— Формально счета-эскроу решат проблему обманутых дольщиков на корню, так как застройщики не могут получить доступа к средствам дольщиков до ввода дома в эксплуатацию, а банки со своей стороны будут осуществлять не только финансирование, но и контроль за целевым расходованием кредитных средств. Но при этом надо понимать, что пока переход на проектное финансирование является лишь проаннотированной реформой, так как нормативную базу под нее еще предстоит разработать. В дорожной карте для подготовки новых законов определен срок до июля 2018 года. Именно от качества готовящихся законов зависит и эффективность реформы, и сроки ее реализации. Перед Правительством и Думой стоит сложная задача перевести рынок первичной недвижимости на проектное финансирование и при этом не «обвалить» объемы строительства.

В любом случае уже можно говорить о наличии конфликта между целями и задачами Компенсационного фонда и реформой перехода на проектное финансирование. Ведь Фонд создавался для достройки проблемных объектов с обманутыми дольщиками, в то время как самих обманутых дольщиков, и как следствие и объектов, требующих достройки, при счетах-эскроу, попросту не будет.

— Про «обвалить»... Недавно ЦБ озвучил предполагаемую ставку проектного финансирования — 6%. Что произойдет с рынком при таком раскладе?

— На мой взгляд пока 6% ставка выглядит слишком оптимистичной. ЦБ отталкивается от прогноза инфляции и снижения ключевой ставки, то есть за расчетную основу берутся макроэкономические показатели, а не реалии строительного рынка. Пока сказать, насколько 6% реальная ставка очень сложно. На размер ставки будет влиять целый ряд факторов помимо инфляции и ключевой ставки. В частности, сейчас спорным является вопрос о необходимости начисления процента на денежные средства на счете-эскроу.
compteur de visualisation article
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
ОСМ 2019
20-я специализированная выставка строительных материалов
29.01.2019 - 01.02.2019
Подробнее
Aquatherm Moscow
Самая крупная в России выставка оборудования для отопления и водоснабжения
12.02.2019 - 15.02.2019
Подробнее
UzBuild
Ведущее строительное событие Узбекистана
27.02.2019 - 01.03.2019
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
dormakaba
PROMAT
ROCKFON
Best Water Technology (BWT)
TEHNONIKOL COMPANY
PAROC
ROCKWOOL
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
Retail Strategy Forum
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ
BIM форум
RosBuild 2019
100+ Forum Russia
Aquatherm Moscow
UzBuild Tashkent 2018
InDecor Moscow 2018
PROESTATE 2018
Build School 2018
APKSM
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà