Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Эскроу-счета в долевом строительстве: за и против

Мнение эксперта 23/07/2018, Подготовил Сергей Кондраков
Дмитрий Логинов, «Бон Тон»
Дмитрий Логинов, «Бон Тон» ©

По планам правительства, к концу 2020 года не менее 95% договоров участия в долевом строительстве будет заключаться с эскроу-счетами. О преимуществах и опасностях новой схемы финансирования строек размышляет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

 

Что не так с эскроу-счетами

По задумке правительства, введение эскроу-счетов должно решить проблему «обманутых дольщиков», и эти цели выглядят достижимыми. Застройщики потеряют возможность использования средств дольщиков на стадии строительства, что в сочетании с обязательным банковским сопровождением и проектным финансированием полностью исключает нецелевое расходование. Однако пока открытым остается вопрос, что будет происходить с проектами, которые в процессе реализации окажутся экономически несостоятельными. Ведь долгостроем жилой комплекс может стать не только по причине неэффективного менеджмента, но и в силу целого ряда рыночных факторов (конкуренция, кризисы в экономике, инфляция и т.д.). И вот тут и появляются определенные нюансы.

Первый связан с принципом временной сущности денег, который является одним из основных в экономической науке и означает, что текущие финансы ценнее будущих. С учетом новой схемы ситуация выглядит следующим образом: проценты на остаток по эскроу-счету не начисляются, и дольщик при возврате средств получит ровно столько, сколько депонировал. С учетом того, что деньги будут храниться в течение всего периода строительства (1,5-3 года), а ставка инфляции, по информации ЦБ, составит 4% годовых, то потери реальной стоимости возвращаемых денег могут составить до 10 % от депонируемой суммы. Если учесть стоимость недвижимости, то можно говорить о сотнях тысяч рублей.

Еще острее стоит проблема соотношения ипотеки. В настоящее время значительный объем сделок с недвижимостью осуществляется с привлечением ипотечного кредитования. При использовании эскроу дольщик заключает кредитный договор, по которому банк предоставит ему стоимость приобретаемой квартиры — то есть тело кредита, блокируемое на эскроу-счете. Далее застройщик будет строить дом, а дольщик — выполнять обязательства перед банком.

Проблема заключается в том, что дольщик гасит не только само тело кредита, но и выплачивает проценты за его пользование (сейчас это около 9% годовых с учетом стандартных условий).

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве дольщик получает право на возврат цены квартиры, то есть тела кредита, но при этом он должен вернуть банку непогашенную часть ипотеки. Остальное оставляет себе. В итоге, дольщик получает на руки только ту часть тела кредита, которую успел погасить за период строительства. Заплаченные в этом периоде проценты не будут возвращены, а это тоже сотни тысяч.

В итоге может сложиться парадоксальная ситуация, когда дольщики, имеющие право на расторжение ДДУ и возврат средств с эскроу-счетов, попросту не захотят им воспользоваться. Желая избежать финансовых потерь, люди будут сохранять ДДУ и требовать достройки домов.

ДДУ или ДКП: чем удобны эскроу-счета

Вначале рассмотрим то, что предлагает 214-ФЗ. Договора участия в долевом строительстве с эскроу могут заключаться на стадии строительства и подлежат государственной регистрации. То есть застройщик может вкладывать средства в строительство, понимая, что оплата за возводимую квартиру уже на счете банка, и чтобы их получить, необходимо вовремя сдать дом. Банк в этой ситуации тоже смело кредитует застройщика, так как видит на заблокированных счетах те средства, которые пойдут в погашение выданных кредитов. Для дольщика ситуация принципиально не будет отличаться: он заключает договор участия в долевом строительстве и оплачивает средства за будущую квартиру.

Если же посмотреть на схему с классическим банковским финансированием и последующей реализацией по договорам купли-продажи, то тут возникает целый ряд вопросов. Главный из них — как законтрактовать квартиру на стадии строительства? Это непременная ситуация, поскольку после ввода в эксплуатацию ЖК и оформления права собственности быстро реализовать несколько сотен квартир на рынке проблематично.

214-ФЗ запрещает застройщику привлекать денежные средства на стадии строительства на основании иных договорных конструкций, нежели договора участия в долевом строительстве. То есть застройщик вправе заключить предварительный договор купли-продажи, но не имеет право брать денег за строящееся жилье. Дольщик как потребитель вправе в любой момент отказаться от предварительного договора, и получается, что применять такую схему менее удобно и надежно. Банк тоже находится в сложном положении, поскольку выдает кредиты, обеспеченные лишь предварительными договоренностями. Это дополнительные риски, которые отразятся на ставке кредита застройщика в итоге стоимости всего проекта.

Кроме того, по схеме с куплей-продажей застройщик будет вынужден вначале оформить право собственности на себя, а лишь затем реализовывать квартиры третьим лицам, а это дополнительные расходы.

Таким образом, обе схемы юридически допустимы, но долевое участие со счетами эскроу удобнее и, что самое главное, дешевле для всех участников.
Выбор редакции
Новации, вступающие в силу 1 июля, меняют многие привычные для застройщиков практики ведения бизнеса. Ключевым элементом реформы, без сомнения, можно считать ужесточение контроля целевого расходования средств дольщиков путем обязательного банковского сопровождения девелоперских проектов. О преимуществах и рисках такого подхода размышляет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
compteur de visualisation article
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
22.05.2019 - 24.05.2019
Подробнее
BIM-форум 2019
III ежегодный международный форум, посвященный цифровым технологиям в проектировании и строительстве.
05.06.2019 - 06.06.2019
Подробнее
Interlight Russia | Intelligent building Russia
Международная выставка освещения, систем безопасности, автоматизации зданий и электротехники
10.09.2019 - 13.09.2019
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
dormakaba
PAROC
ROCKWOOL
TEHNONIKOL COMPANY
Best Water Technology (BWT)
Rockfon
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
Retail Strategy Forum
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ
BIM форум
RosBuild 2019
Aquatherm Moscow
InDecor Moscow 2018
PROESTATE 2018
Build School 2018
APKSM
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент | Rosbuild
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà