Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Эскроу-счета в долевом строительстве: за и против

Мнение эксперта 23/07/2018, Подготовил Сергей Кондраков
Дмитрий Логинов, «Бон Тон»
Дмитрий Логинов, «Бон Тон» ©

По планам правительства, к концу 2020 года не менее 95% договоров участия в долевом строительстве будет заключаться с эскроу-счетами. О преимуществах и опасностях новой схемы финансирования строек размышляет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

 

Что не так с эскроу-счетами

По задумке правительства, введение эскроу-счетов должно решить проблему «обманутых дольщиков», и эти цели выглядят достижимыми. Застройщики потеряют возможность использования средств дольщиков на стадии строительства, что в сочетании с обязательным банковским сопровождением и проектным финансированием полностью исключает нецелевое расходование. Однако пока открытым остается вопрос, что будет происходить с проектами, которые в процессе реализации окажутся экономически несостоятельными. Ведь долгостроем жилой комплекс может стать не только по причине неэффективного менеджмента, но и в силу целого ряда рыночных факторов (конкуренция, кризисы в экономике, инфляция и т.д.). И вот тут и появляются определенные нюансы.

Первый связан с принципом временной сущности денег, который является одним из основных в экономической науке и означает, что текущие финансы ценнее будущих. С учетом новой схемы ситуация выглядит следующим образом: проценты на остаток по эскроу-счету не начисляются, и дольщик при возврате средств получит ровно столько, сколько депонировал. С учетом того, что деньги будут храниться в течение всего периода строительства (1,5-3 года), а ставка инфляции, по информации ЦБ, составит 4% годовых, то потери реальной стоимости возвращаемых денег могут составить до 10 % от депонируемой суммы. Если учесть стоимость недвижимости, то можно говорить о сотнях тысяч рублей.

Еще острее стоит проблема соотношения ипотеки. В настоящее время значительный объем сделок с недвижимостью осуществляется с привлечением ипотечного кредитования. При использовании эскроу дольщик заключает кредитный договор, по которому банк предоставит ему стоимость приобретаемой квартиры — то есть тело кредита, блокируемое на эскроу-счете. Далее застройщик будет строить дом, а дольщик — выполнять обязательства перед банком.

Проблема заключается в том, что дольщик гасит не только само тело кредита, но и выплачивает проценты за его пользование (сейчас это около 9% годовых с учетом стандартных условий).

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве дольщик получает право на возврат цены квартиры, то есть тела кредита, но при этом он должен вернуть банку непогашенную часть ипотеки. Остальное оставляет себе. В итоге, дольщик получает на руки только ту часть тела кредита, которую успел погасить за период строительства. Заплаченные в этом периоде проценты не будут возвращены, а это тоже сотни тысяч.

В итоге может сложиться парадоксальная ситуация, когда дольщики, имеющие право на расторжение ДДУ и возврат средств с эскроу-счетов, попросту не захотят им воспользоваться. Желая избежать финансовых потерь, люди будут сохранять ДДУ и требовать достройки домов.

ДДУ или ДКП: чем удобны эскроу-счета

Вначале рассмотрим то, что предлагает 214-ФЗ. Договора участия в долевом строительстве с эскроу могут заключаться на стадии строительства и подлежат государственной регистрации. То есть застройщик может вкладывать средства в строительство, понимая, что оплата за возводимую квартиру уже на счете банка, и чтобы их получить, необходимо вовремя сдать дом. Банк в этой ситуации тоже смело кредитует застройщика, так как видит на заблокированных счетах те средства, которые пойдут в погашение выданных кредитов. Для дольщика ситуация принципиально не будет отличаться: он заключает договор участия в долевом строительстве и оплачивает средства за будущую квартиру.

Если же посмотреть на схему с классическим банковским финансированием и последующей реализацией по договорам купли-продажи, то тут возникает целый ряд вопросов. Главный из них — как законтрактовать квартиру на стадии строительства? Это непременная ситуация, поскольку после ввода в эксплуатацию ЖК и оформления права собственности быстро реализовать несколько сотен квартир на рынке проблематично.

214-ФЗ запрещает застройщику привлекать денежные средства на стадии строительства на основании иных договорных конструкций, нежели договора участия в долевом строительстве. То есть застройщик вправе заключить предварительный договор купли-продажи, но не имеет право брать денег за строящееся жилье. Дольщик как потребитель вправе в любой момент отказаться от предварительного договора, и получается, что применять такую схему менее удобно и надежно. Банк тоже находится в сложном положении, поскольку выдает кредиты, обеспеченные лишь предварительными договоренностями. Это дополнительные риски, которые отразятся на ставке кредита застройщика в итоге стоимости всего проекта.

Кроме того, по схеме с куплей-продажей застройщик будет вынужден вначале оформить право собственности на себя, а лишь затем реализовывать квартиры третьим лицам, а это дополнительные расходы.

Таким образом, обе схемы юридически допустимы, но долевое участие со счетами эскроу удобнее и, что самое главное, дешевле для всех участников.
Выбор редакции
Новации, вступающие в силу 1 июля, меняют многие привычные для застройщиков практики ведения бизнеса. Ключевым элементом реформы, без сомнения, можно считать ужесточение контроля целевого расходования средств дольщиков путем обязательного банковского сопровождения девелоперских проектов. О преимуществах и рисках такого подхода размышляет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
compteur de visualisation article
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
ОСМ 2019
20-я специализированная выставка строительных материалов
29.01.2019 - 01.02.2019
Подробнее
Aquatherm Moscow
Самая крупная в России выставка оборудования для отопления и водоснабжения
12.02.2019 - 15.02.2019
Подробнее
Retail Strategy Forum 2019
Форум лидеров строительного ритейла: успешные стратегии и прогнозы от первых лиц отрасли
19.02.2019
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
dormakaba
ROCKFON
ROCKWOOL
TEHNONIKOL COMPANY
Best Water Technology (BWT)
PROMAT
PAROC
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
Retail Strategy Forum
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ
BIM форум
RosBuild 2019
100+ Forum Russia
UzBuild Tashkent 2018
HI-TECH Building
InDecor Moscow 2018
PROESTATE 2018
Build School 2018
APKSM
Aquatherm Moscow
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà