Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Мария Литинецкая, «Метриум»: «Сокращение ставок по ипотеке теперь под большим вопросом»

Интервью 04/07/2018, Подготовила Татьяна Карабут
Мария Литинецкая
Фото «Метриум» ©

Постоянные изменения законодательства и слабый экономический рост усиливают неопределенность на рынке новостроек. Разрешить противоречия может более продуманная и осторожная политика в строительной отрасли и комплексный подход к развитию экономики. В этот период необходимо сохранить разнообразие моделей привлечения средств на проекты застройки, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

 

Насколько серьезно изменился рынок недвижимости за последние 3-5 лет?

Московский рынок жилой недвижимости за последние три года показал высокую устойчивость к экономическим катаклизмам. Несмотря на резкий взлет ставок по ипотеке в 2014-2015 гг., инфляционный шок из-за девальвации рубля, резкое падение доходов покупателей, уже в середине 2016 года началось восстановление спроса, и теперь мы наблюдаем небывалую интенсивность покупательской активности, которая уже превосходит результаты докризисных лет. Главную роль в этом процессе, конечно, играет ипотека, но отмечу, что по качественному уровню современные проекты на голову выше тех объектов, которые реализовывались застройщиками в начале 2010-х гг. Клиенты осознали, что покупка жилья это инвестиция. Оптимальный выбор в этом случае новостройка, которая надолго сохранит ликвидность и принесет выгоду от сдачи в аренду.

Вместе с тем есть и тревожные тенденции. Во-первых, наблюдается жесткая дифференциация проектов на лидеров и аутсайдеров. Спрос концентрируется в 5-10 жилых комплексах, тогда как на рынке представлены сотни объектов. Во-вторых, очевидно, что ипотечный бум пока не подкреплен восстановлением доходов клиентов и экономики. Возможное резкое повышение ключевой ставки может остановить восстановление отрасли.

—  По десятибалльной шкале, на сколько, по Вашему мнению, сработал Минстрой во главе с Менем и лично сам экс-министр? Что можно ему вменить в заслуги, а что стало явными провалами в их деятельности?

—  Я буду говорить о жилищном строительстве — вопросы коммунального хозяйства оставим за скобками. Прежде всего, признаем заслугу властей в области повышения темпов ввода нового жилья. Даже последний пик строительной активности, который пришелся на поздние советские годы, был преодолен в середине 2010-х гг., когда строители достигли отметки в 85 млн кв. м. жилья. Кроме того, при Михаиле Мене усилился надзор за застройщиками, а также постоянно совершенствовалось законодательство о долевом строительстве. Эти меры помогли сократить вдвое число обманутых дольщиков в 2011-2016 гг., причем даже несмотря на кризис. Программа субсидирования ипотеки поддержала спрос на новостройки в острую фазу кризиса в 2015-2016 гг.

Что касается отрицательных результатов, то по большей мере они связаны с экономической конъюнктурой. Строительная отрасль не живет в вакууме, это часть хозяйства страны. Объемы строительства зависят от готовности кредитовать экономику. Успех проектов развития арендного жилья обусловлен кредитно-денежной политикой, ведь они не будут востребованы, если доходность депозитов выше, чем у жилищной ренты. Необходим комплексный подход к развитию экономики, чтобы повысить эффективность отдельной отрасли. Однако это уже выходит за пределы компетенции министра.

—  Какие предстоящие нововведения в стройотрасли Вы считаете положительными, а какие отрицательными и почему? Какие меры взамен можно было бы предложить?

  Однозначно сказать, что реформа жилищного строительства это отрицательная или положительная мера нельзя, ведь все зависит от успешности ее проведения. Я полагаю, что 214-ФЗ в текущем виде с учетом учреждения компенсационного фонда мог стать действенным механизмом защиты дольщиков, который позволил бы и дальше увеличивать объем жилищного строительства, как это было в 2010-е гг. Введение безальтернативного проектного финансирования и заморозка средств покупателей на эскроу-счетах приведет к тому, что отрасль попадает в зависимость от банковской сферы и кредитно-денежной политики. Готовность банков кредитовать строительство под большим вопросом: требуется не менее 2 трлн рублей для замещения средств дольщиков, а риски жилищного строительства из-за низкого спроса остаются высокими, поэтому условия кредитования останутся жесткими. На мой взгляд, банковское и долевое финансирование должны сосуществовать еще минимум 3-5 лет.

—  Предположим, власти утвердили все изменения для стройотрасли в том виде, в котором они предполагаются к введению сейчас. Попробуйте заглянуть на 3-5 лет вперед. Каким Вам представляется рынок?

  Скорее всего через пять лет мы увидим рынок, в котором работает намного меньше компаний, чем сейчас. Сегодня на долю десяти крупнейших девелоперов Москвы приходится 48% строящегося жилья, хотя в столице реализуют проекты свыше 110 застройщиков. После введения банковского финансирования, получить кредит смогут только надежные, проверенные и эффективные застройщики. Соответственно, рынок переживет еще один виток укрупнения. Объем предложения при этом постепенно снизится из-за сокращения числа «игроков», а также активного спроса, подогреваемого ипотекой. Цены стабилизируются и пойдут вверх. Спрогнозировать ситуацию с точки зрения спроса сложнее, потому что нет никаких серьезных предпосылок для быстрого восстановления экономики и роста благосостояния людей. Полагаю, ипотека и через пять лет останется определяющим фактором развития рынка.

—  НДС повысили, ставка рефинансирования осталась прежней... Опять же кардинальная реформа стройотрасли. В этой ситуации возможно ли, по-Вашему, достичь ставки по ипотеке в 7%?

— Повышение налога на добавленную стоимость приведет к ускорению инфляции. По прогнозам правительства темпы роста цен повысятся до 4-5% в год вместо текущих 2-3%. Примечательно, что еще до повышения налога Центробанк уже отказался дальше снижать ключевую ставку. Тем более это не произойдёт, когда ускорится инфляция. В дополнение к этому, рост цен на бензин и коммунальные услуги, также приведут к увеличению средних цен в экономике. Поэтому дальнейшее сокращение ставок по ипотеке теперь остается под большим вопросом. Ситуация в экономике слишком непредсказуемая, чтобы говорить о том, какими будут ставки по ипотеке через 3-5 лет. Ясно только то, что пока ключевая ставка остается на уровне 7,25%, ипотека никак не станет дешевле 7%. Без коренного пересмотра кредитно-денежной политики невозможно добиться доступных займов ни для потребителей, ни для бизнеса.

—  И, соответственно, возможно ли достичь показателей в 120 млн кв. м в год? При каких условиях?

  Шансы невелики. В России доминируют небольшие застройщики, возводящие 1-2 жилых комплекса в пределах одного региона. Причем, как правило, один жилой комплекс состоит из одного, максимум — двух многоквартирных домов. Проще говоря, жилищно-строительный рынок по своему типу скорее относится к совершенной конкуренции, чем к олигополии или тем более монополии. И, как ни странно, такая конфигурация позволила в течение 2010-х гг. добиться в среднем 75 млн кв. м. жилья в год после коллапса отрасли в 1990-е гг., когда этот показатель упал до 30-35 млн кв. м. Теперь принимается курс на сокращение малых «игроков», и если в Москве соответствующая почва подготовлена, то кто заменит строительные компании в регионах, в том числе депрессивных, не ясно. Второй вопрос к целевому показателю — где взять денег для столь масштабных задач? Сейчас 74% средств в жилищном строительстве — это деньги покупателей, однако через год этот поток закрывается. В итоге мы сталкиваемся с ситуацией, при которой строить 120 млн кв. м. жилья будет не на что и некому.

—  Какое жилье будет наиболее востребовано в ближайшие пару лет?

  Я полагаю, что активность на рынке по-прежнему будет сконцентрирована в массовом сегменте жилья, в котором сегодня заключается 70-80% сделок. В крупных городах этот сегмент пополнится комплексными проектами, включающими жилые и коммерческие помещения с полноценным благоустройством прилегающих территорий. Жилое пространство становится все более обособленным и автономным. При этом девелоперы сохранят максимальную адаптивность предложения под возможности покупателей с самым разным бюджетом, то есть на рынке останется большой выбор жилья по площади, типологии, наличию отделки. Главная цель застройщика — привлечь всех возможных покупателей. Стоимость квартир при этом будет определяющим параметром.

—  В свете последних событий выживут ли проекты в Новой Москве? И, если выживут, то какие?

  Новая Москва это один из самых ликвидных рынков новостроек московского региона. Несмотря на то, что здесь представлено только 18% предложения первичного рынка жилой недвижимости Москвы, на присоединенные территории приходится 38% всех заключенных сделок. Новая Москва сегодня объединяет три основных характеристики, которые ищут в жилых комплексах покупатели: близость к метро, приемлемая цена, столичная «прописка». По мере развития сети метрополитена и локальной инфраструктуры ликвидность местных проектов новостроек будет только возрастать.
Выбор редакции
Новации, вступающие в силу 1 июля, меняют многие привычные для застройщиков практики ведения бизнеса. Ключевым элементом реформы, без сомнения, можно считать ужесточение контроля целевого расходования средств дольщиков путем обязательного банковского сопровождения девелоперских проектов. О преимуществах и рисках такого подхода размышляет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
compteur de visualisation article
Важное сегодня
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
Securika Moscow
25-я Международная выставка технических средств охраны и оборудования для обеспечения безопасности и противопожарной защиты
19.03.2019 - 22.03.2019
Подробнее
AlumForum 2019
Форум «Алюминий в архитектуре и строительстве» (в рамках RosBuild 2019)
02.04.2019 - 05.04.2019
Подробнее
Мир стекла 2019
«МИР СТЕКЛА» – крупнейшая в России международная выставка стеклопродукции, технологий и оборудования для изготовления стекла
02.04.2019 - 05.04.2019
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
dormakaba
PAROC
Best Water Technology (BWT)
Rockfon
TEHNONIKOL COMPANY
ROCKWOOL
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
Retail Strategy Forum
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ
BIM форум
RosBuild 2019
Aquatherm Moscow
InDecor Moscow 2018
PROESTATE 2018
Build School 2018
APKSM
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент | Rosbuild
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà