Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Павел Брызгалов, ФСК «Лидер»: «Реновация задает нижнюю планку качества проектов»

Интервью 21/02/2018, Татьяна Карабут, Сергей Кондраков
Павел Брызгалов
ФСК «Лидер» ©

Девелоперский рынок в ожидании крупных перемен. Уже в июле в силу вступают новые поправки к ФЗ-214, в 2019 году на смену долевому строительству придет проектное финансирование и вот-вот даст о себе знать программа реновации. Что из этого несет наибольшую угрозу для бизнеса, и кто сумеет пережить грядущие катаклизмы, в интервью Ради Дома PRO рассказал директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

 

— Наслышаны, что до 1 июля все девелоперы стараются вывести на рынок как можно больше новых проектов. Вы какие в очереди в экспертизу?

— Действительно, такая тенденция наблюдается. Сейчас многие девелоперы стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Что касается нас, то мы планируем выводить проекты согласно своей стратегии.

— Все проекты успеете вывести на рынок?

— Мы к этому стремимся, но сроки проектирования для нас рекордные.

— А если не успеете до 1 июля, тогда что?

— Это не значит, что после 1 июля никаких проектов на рынок выводиться не будет. У нас есть проекты разной степени проработки. Но есть определенные нормативные сроки прохождения тех или иных инстанций, согласований, подготовки проекта. Это отдельная процедура, которая занимает время. И там, где все оргвопросы уже были решены, мы вошли в активную фазу. Просто, в связи с изменениями в закон, пришлось немного ускориться. Ведь, если мы успеваем до этой даты, то работаем по старым требованиям — более простым и лояльным. Если есть возможность, ее лучше использовать. И большинство компаний сейчас идут по этому пути.

— В каких из грядущих нововведениях вы видите наибольшую угрозу для вашего бизнеса?

— Для нашего бизнеса пока серьезных угроз мы не видим. Общий вектор понятен, он нас не пугает. Скорее, есть некие точки неопределенности. Непонятно пока, какова будет последовательность действий, к какой инстанции сначала надо обращаться и т.п. Например, проектное финансирование: в текущих рыночных условиях это одна экономика проектов, а, если будет присутствовать какая-то субсидированная ставка или какие-то новые инструменты появятся для девелоперов, это будет уже другая история. И сейчас ответов на эти вопросы нет. Со своей стороны, мы стараемся ситуацию не нагнетать, сами себя не пугать, а по мере возможности участвовать в диалоге между бизнесом и властью на эти темы.

— Что касается объемов жилья, которые появятся в рамках программы реновации, как вы с ними уживаться будете?

— Во-первых, это пока больше «пугалка». Никто не понимает, в каком объеме это появится на рынке, в какие сроки и как концентрировано этот объем будет распределяться по географической карте. Мы сейчас допускаем, что какое-то локальное затоваривание может быть создано, но глобально на рынок Москвы и Московской области они вряд ли смогут оказать какое-то влияние, поскольку спрос сейчас достаточно равномерно распределен по направлениям.

— Ну, как же... Многие девелоперы жалуются: кто-то говорит, что Новая Москва упадет, кто-то — что Подмосковье. Получается, вы с этим мнением не согласны?

— Плачут те, у кого есть некие проблемы с продуктом, кто отстал на пару лет в своем развитии. И покупатель это понимает, независимо от того, есть реновация или нет. Другой вопрос, что реновация сейчас даже на уровне каких-то предпроектных решений уже задает нижнюю планку качества всех этих проектов. То есть появляется не столько рыночный конкурент, сколько некий порог, ниже которого ты не можешь строить. Сейчас идет большая дискуссия: реновация — больше про жилье стандрат-класса или в текущих рыночных условиях его можно классифицировать как комфорт-класс.

— То есть «стандарт» не равно «эконом»?

— Ни в коем случае. «Эконом» — это муниципальное жилье 2000-ых, 2007-го года. «Стандарт» — это серьезный шаг вперед. Его программа реновации подгоняет под «комфорт». То, что мы сейчас называем «комфорт», станет «стандартом». А то, что было «комфорт+» станет «комфортом» и т.д. Отстаивать свою классность станет существенно тяжелее — придется более четко соответствовать определенным паттернам.

— В западных странах совсем другое соотношение квартир с отделкой и без, чем в России. Я так понимаю, мы все равно рано или поздно придем к такому же соотношению. Возможно, отчасти с помощью программы реновации. Как скоро?

— Не факт, что мы к этому соотношению придем, потому что достаток покупателя недвижимости и инструмент финансирования таких покупок разные. Стоимость кредитов на Западе немного другая, соответственно, разницу в ежемесячных платежах можно потратить на какие-то улучшения. Наверное, мы когда-нибудь к этому придем. Допускаю, что еще до того, как я уйду на пенсию. Хотя не уверен, что в готовом жилье все квартиры будут продаваться с отделкой, мебелью и картинами на стене. Иначе мы столкнемся с тем, что объем спроса серьезно сократится из-за резкого подорожания средней цены предложения.

— Маржа от квартир в «бетонной коробке» и квартир с отделкой сильно разнится?

— Особой маржи нет. Хоть мы и продаем не в убыток себе, маржа на отделке достаточно низкая и покрывает наши операционные издержки — разработка дизайн-проекта, выпуск документации и т.д. Отдельный большой кейс — с подбором материалов. Где мы сравниваем между собой продукцию разных производителей. Могу сказать, что мы не ставим задачу выбрать самое дешевое.

— Внешне может быть все красиво, а внутри — дешевый клей для обоев, дешевая краска...

— Мы, как застройщик, несем гарантийные обязательства. Мы не враги себе использовать некачественные материалы, чтобы потом выезжать по рекламациям. Тем более, эти работы у нас выполняются генподрядчиком. Представляете, если отвлекать генподрядчика на такие мелкие недоделки. Управляющая компания это явно не потянет, потому что нет у нее такого штата людей.

— У вас рекламаций много?

— Естественно, они есть, но их, скажу без ложной скромности, немного. С каждым случаем мы работаем индивидуально, выясняем причину недовольства и ее устраняем. К примеру, человек приходит принимать квартиру и где-то видит отклеившийся кусок обоев. Но это не потому, что обои или клей не те или нарушена технология подготовки поверхности. Просто квартира несколько месяцев до момента передачи ключей стояла закупоренная — закрыты окна и двери, никто в нее не входит. А если еще и отопление есть, то без проветриваний, естественно, обои начинают немного отклеиваться.

— Другое дело — если в конструктиве какие-то ошибки...

— У нас все планировочные решения квартир с отделкой соответствуют проекту, а не дизайн-проекту. Дизайн-проект идет четко в соответствии с проектом самого здания: никакие конструктивы мы не изменяем, не переносим. Все эти важные вопросы проходят государственную экспертизу. Все остальное на конструктив здания в принципе не влияет. А мелочи на уровне финишной отделки есть везде: где-то плинтус могли неаккуратно поставить, немного нарушилась регулировка окон. Это все рабочие моменты. Все устраняется нашими силами и покупатель получает свою мечту в идеальном состоянии.

— Перейдем от низменного к высокому... Вы привлекаете к своей работе известных архитекторов. Как вам в сегменте массового жилья, где каждая копейка на счету, удается найти баланс между архитектурой и требованиями рынка?

— Сама практика плотной работы с большим количеством архитекторов недавняя — буквально пара лет. Поначалу мы предоставляли архитекторам полную свободу действий, полагая, что гениальный творец создаст нам шедевр, который будет безусловно востребован рынком, покупателем. Мы наивно думали, что «золотой ключик» у нас в кармане, и больше ничего не нужно, только за рекламу чуть больше денег отдать.

К сожалению, мы столкнулись с тем, что эти гениальные архитектурные идеи, как правило, слабо увязываются с конструктивом здания, с инженерным обеспечением и т.д. Когда это начинаешь «склеивать», начинают лететь искры. По большому счету, это относится ко всем компаниям, которые присутствуют на российском рынке. Причем, если мы говорим про иностранные компании, то тут история усложняется тем, что они не знают российских норм проектирования.

В итоге мы пришли к тому, что стали прописывать очень детальные и четкие вводные в задании, начиная от своих пожеланий к внешней архитектуре, к генплану, организации общественных пространств. Мы подробно описываем целевую аудиторию, для которой это должно быть построено, чтобы архитектор понимал, для кого он проектирует. Должны быть прописаны конкретные запросы, которые есть у людей в жизни. Например, понимаем, что все больше людей любят кататься на велосипеде — прописываем в задании, что должны быть отдельные помещения для велосипедов, велопарковки, велодорожки и т.д. Уже на этапе задания мы работаем с себестоимостью, применяем стопроцентно эффективные решения, которые мы уже где-то приняли, добились нужного нам результата.

Поэтому, с одной стороны, мы оставляем какую-то степень свободы для творческого полета. Но, с другой стороны, он должен идти по определенной траектории, которую мы ограничиваем. В противном случае мы выходим в бесконечные корректировки, переработки проектных решений и т.д. Только так можно получить действительно рыночный продукт. Приятно, что большинство проектировщиков, архитекторов это понимают.

— С какими бюро был успешный опыт работы?

— Все наши объекты, которые есть сейчас в продаже, — результат такой успешной работы. Это Михаил Филиппов — UP-квартале «Римский», UP-квартал «Скандинавский» — бюро Semrén & Månsson. Есть менее известные, но, наш взгляд, не менее качественные проектировщики Проект Групп.

— Это такая разная архитектура. Классика Филиппова и модернизм шведов... У этих проектов разная аудитория?

— Разная и по возрасту, и по запросу. Помимо архитектуры, там совершенно разный набор квартир, разная типология, планировочное решение, площади — отличий очень много. Конечно, есть определённые пересечения. Но все-таки мы стараемся сделать так, чтобы проекты внутри нашего портфеля особо не конкурировали между собой. Поэтому мы их стараемся растаскивать географически и концептуально. Да, они объединяются под наш подмосковный проект и общую идею UP-кварталов: двор без машин, охраняемые территории, правильные МОПы, как в бизнес-классе и т.д. Но сама идея проживания немного разная. Есть функциональная стандартизация как некие санитарные требования к качеству продукта, а дальше идет разворот в сторону разных целевых аудиторий за счет различных решений.

— Это прибавляет вашим проектам капитализации? И вообще массовому жилью нужна качественная авторская архитектура?

— Конечно, нужна. И, конечно, добавляет. Мы это видим, когда сравниваем наши проекты авторской и не авторской архитектуры. Мы видим разницу и по добавленной стоимости, и по темпам реализации, и по целевой аудитории. Там, где она не авторская (пусть и индивидуальная), целевая аудитория больше похожа на целевую аудиторию индустриального домостроения. А где присутствует индивидуальная авторская архитектура, там люди менее традиционны в своих запросах: их могут интересовать, например, квартиры с ваннами, где есть окна. В более простых проектах люди готовы платить за метры, а там, где есть авторская архитектура, — за красивые метры.
Выбор редакции
В наступившем году столичные девелоперы существенно увеличат ввод жилья и апартаментов «массового сегмента». Будет достроено 177 корпусов в 65 комплексах. Это в 1,5 раза выше, чем в ушедшем 2017-м.
compteur de visualisation article
Важное сегодня
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
IV Байкальский саммит РГУД
С 25 по 26 июля в Иркутске пройдет традиционный, уже 4-ый по счету Байкальский саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов. Тема самми
25.07.2018 - 26.07.2018
Подробнее
БУДПРАГРЭС
БУДПРАГРЭС - самая значимая в Беларуси выставка, которая успешно представляет строительную индустрию уже четверть века.
04.09.2018 - 07.09.2018
Подробнее
Heimtextil Russia 2018
Международная выставка домашнего текстиля и тканей для оформления интерьера
18.09.2018 - 20.09.2018
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
dormakaba
REHAU
ROCKFON
PAROC
ROCKWOOL
Best Water Technology (BWT)
PROMAT
TEHNONIKOL COMPANY
KONSTRUKTOR
С нами
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ 2018
BATIMAT
MosBuild
InDecor Moscow 2018
Retail Strategy Forum
DIY&Household Retail Russia 2018
ИНТЕРФЛОРА - ЗЕЛЕНЫЙ ГОРОД
 III форум «РосТИМ»
HI-TECH Building
PROESTATE 2018
Build School 2018
WorldBuild Ural
Aquatherm Moscow
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | BATIMAT | Актуально | ГАЛС-Девелопмент | Бон Тон
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà