Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Рост цен и сокращение предложения: итоги полугодия на рынке новостроек

Актуально 02/08/2019, Татьяна Карабут
Итоги полугодия
stroi.mos.ru ©

Первое полугодие 2019 года на рынке новостроек прошло под знаком перехода отрасли на проектное финансирование. Ради Дома PRO узнал у экспертов и игроков рынка, чего стоило стройке ожидание перемен.

 

Ажиотажный спрос на новое жилье стал очевиден еще в начале 2019 года. Обычно пустые в новогодние праздники офисы продаж стройкомпаний на этот раз были в большинстве своем переполнены страждущими испуганными гражданами, пытающимися инвестировать средства в «квадраты» до введения новой схемы покупки жилья. И новостройки ожидаемо откликались на этот повышенный запрос клиентов — ростом цен. Итого к концу первого полугодия средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке квартир в границах «старой» Москвы составила 219,6 тыс. рублей, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. По ее оценке, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 6%.

Почему росли цены

«Первое полугодие охарактеризовались активизацией спроса в ожидании законодательных перемен — среди потребителей царили повышательные настроения, обусловленные переходом рынка на эскроу-счета и активном обсуждением последствий данной реформы. Интерес к новостройкам наблюдался даже в праздники — длинные выходные использовались для подбора квартир на первичном рынке жилья», — поясняет эксперт.

Впрочем, по мнению Натальи Кузнецовой, роль именно эскроу-счетов была слабой в ценовом росте по итогам первого полугодия. Большее значение имело повышение ставки НДС в совокупности с высокими инфляционными ожиданиями потребителей, которые стремились купить новостройку по старым правилам.

За полгода стоимость квадратного метра в проектах ГК ФСК выросла в среднем по портфелю на 5%, комментирует директор департамента аналитики и планирования продаж группы Ксения Цаплина. По ее словам, рост стоимости связан был в основном с увеличением стадии строительной готовности проектов. Что касается спроса, то, по оценке Цаплиной, в целом он был сопоставим с прошлогодним аналогичным периодом, хотя выручка от продаж в проектах ФСК в этом полугодии выше. Это объясняется увеличением портфеля проектов — во второй половине прошлого года мы вывели несколько крупных проектов в Москве и Подмосковье. В первом полугодии компания вывела два новых проекта.

За последние полгода стоимость квадратного метра возросла на 7%, оценивает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. «Это большой рост, которого на рынке не наблюдалось последние два-три года», — отмечает он. Топ-менеджер согласен, что отчасти такой активный рост был обусловлен ожиданием роста цен в связи с грядущим переходом застройщиков на проектное финансирование и новую схему продаж. Однако, по его мнению, хорошему уровню спроса и темпам продаж способствовали, в первую очередь, небольшое снижение ключевой ставки Центробанка России, и, как следствие, снижение банковских ставок по ипотеке.

При этом Игорь Сибренков отмечает, что объем предложения и темпы реализации в Московском регионе распределяются неравномерно. По разным данным, в Подмосковье сегодня сосредоточено около 45% объема продаваемого жилья, а на Москву и Новую Москву приходится 37% и 18% соответственно. И если в Москве фиксируется высокий уровень продаж, то в Подмосковье, по данным Росреестра, количество заключенных договоров на жилые и нежилые помещения в июне снизился на 7% по отношению к маю и на 14% — к апрелю, приводит данные эксперт. По его мнению, к причинам такого снижения, в том числе можно отнести высокую конкуренцию со столичными новостройками и выведенными в Новой Москве. Однако по-прежнему стабильно высоким спросом продолжают пользоваться проекты в ближайшем Подмосковье до 10 км от МКАД и представленные отдельно стоящими домами. Это обусловлено тем, что у небольших по площади проектов сроки строительства намного меньше, что для многих покупателей является решающим фактором при выборе жилья.

Рост цен на столичном рынке новостроек был заметно выше, особенно в Новой Москве, отмечает, в свою очередь, коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов. По его оценке, в столице на ряде объектов «квадрат» подорожал на 10-15%. Тогда как, например, в Ленинском районе, который является лидером по продажам в Подмосковье, средняя цена выросла на 3 % — до 84 640 рублей за кв. м.

Он считает, что основную роль в росте цен сыграли инфляционные ожидания, которые были вызваны частичным ослаблением рубля в прошлом году, повышением НДС и ужесточением санкций. Повлияли и отраслевые факторы. Чтобы сохранить минимальную рентабельность, застройщики были вынуждены повышать цены на квартиры. «На этом фоне стало ясно, что дно достигнуто и дальнейшего падения рынка уже не будет. Как следствие, часть потенциальных покупателей решила сыграть на опережение и приобрести недвижимость по старым ценам. Таким образом, в отрасли сложился новый баланс спроса и предложения, который и привел к росту цен», — рассуждает Кузнецов.

Цены на жилье начали расти осенью 2018 года, когда спрос начал подогреваться слухами и прогнозами о резком подорожании жилья в процессе перехода отрасли на продажи через эскроу-счета, напоминает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. Роста цен ждали раньше 1 июля — с увеличением на рынке числа проектов, продажи в которых заблаговременно должны были начаться по новым правилам. Поэтому многие люди хотели ускорить покупку, тем самым вымывая большой объем предложения.

Однако, подчеркивает эксперт, прогноз не оправдался, а цены на квартиры в проектах с эскроу-счетами почти не отличаются от тех, что завершаются по старым правилам. Это остановило рост цен, и вряд ли он продолжится в ближайшее время, потому что ажиотаж реализовал заметную часть спроса будущих периодов. Средняя стоимость квадратного метра стабильна уже третий месяц подряд, говорит Цветов. Например, по итогам второго квартала в столичных проектах комфорт-класса она выросла всего на 1%, до 178,9 тыс. рублей, а в Новомосковском округе — снизилась на 0,8%, до 122,4 тыс. рублей. Колебания в этот период, включая июль, в принципе были связаны только с балансом спроса и предложения в конкретный период, уверен он. Скажем, в ТиНАО за последний месяц средняя цена квадратного метра выросла на 1,5%.

Сокращение предложение на «котловане»

По итогам июня на стадии котлована находится почти 22% предложения новостроек, еще 12,8% приходится на новостройки, где идет монтаж первых этажей, приводит данные Наталия Кузнецова. При этом она отмечает, что в преддверии реформы наблюдались интересные процессы. Например, по итогам мая в комфорт-классе на нулевом цикле было представлено 24% московских новостроек комфорт-класса, хотя в апреле эта цифра достигала 40%. «Застройщики были заинтересованы в том, чтобы строить быстро и подпасть под критерии, позволяющие сохранить привычный формат работы», — объясняет она.

Объем предложения в проектах на стадии «котлована» сократился практически в два раза; а там, где ведется монтаж этажей, — почти на треть, оценивает Игорь Сибренков. По его мнению, такая динамика объясняется, в том числе, изменениями в законодательстве: до 1 июля 2019 года девелоперы стремились реализовать как можно больше объемов жилья и активно наращивали скорость строительства своих объектов для того, чтобы довести стадию готовности своих проектов до 30% и более, попасть под исключения из правил и продолжить работать в рамках прежнего законодательства, без перехода на проектное финансирование и эскроу-счета.

Вместе с тем, он говорит и об общем сокращении предложения на рынке. Если в прошлом году мы могли наблюдать рекордное увеличение объема предложения, то начиная с конца 2018 года и на протяжении первого полугодия 2019 эти темпы значительно сократились. За последний год в целом объем предложения на первичном рынке снизился на 3%, что обусловлено высокими темпами продаж в первой половине года и снижением динамики вывода нового предложения, отмечает Сибренков. Так, в Москве, по разным данным, за первые шесть месяцев на рынок было выведено на 20% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

Объем предложения на рынке новостроек Подмосковья неуклонно снижается с 2014 года, утверждает Валерий Кузнецов. В Ленинском районе Подмосковья с декабря прошлого года число выставленных квартир сократилось на 15% — до 2140. При этом несколько месяцев в первом полугодии предложение объектов увеличивалось — на пике до 15 %. Застройщики старались вывести новые проекты до введения в действие новых правил. Тем не менее, на полугодовом отрезке, с декабря прошлого года до июня нынешнего, предложение квартир на первичном рынке продолжило уменьшаться, говорит эксперт.

Чего ждать дальше

К концу года эксперты ожидают дальнейшее снижение объемов строительства жилья. «В связи с переходом на новую схему строительства многие застройщики уйдут с рынка. Причем это касается не только региональных и небольших компаний, но и крупных девелоперов, у которых большая закредитованность или нет интереса продолжать вести и развивать бизнес в новых законодательных реалиях. Соответственно, они завершат свои текущие проекты и уйдут с рынка. Небольшие же компании могут не получить проектное финансирование на свои объекты, в связи с чем тоже будут вынуждены закончить свою работу», — комментирует Игорь Сибренков.

Все это приведет к сокращению объема предложения вдвое на горизонте 1-1,5 лет, и, соответственно, планомерно будет возрастать и стоимость квадратного метра. «По сути мы видим, что эпоха крупного частного девелопмента завершается, и те застройщики, которые останутся на рынке, будут скорее всего, строить небольшие, но более высокомаржинальные объекты», — считает эксперт.

Вместе с тем, по его мнению, рост стоимости жилья не будет критичным, поскольку он сильно ограничен спросом. В среднесрочной перспективе ожидать существенного снижения покупательской активности также не стоит. В связи с недавним снижением ипотечных ставок динамика продаж может сохраниться на прежнем уровне, оценивает Сибренков.
Выбор редакции
ЦБ опубликовал официальные данные об ипотечном рынке по итогам первого полугодия. Как оказалось, количество предоставленных займов упало сразу на 13% до 575 тысяч. Объем выданной ипотеки просел меньше: на 3,5% до 1,3 триллиона рублей. Падение показателей произошло впервые с января-июня 2015 года.
compteur de visualisation article
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
«Эко-Берег»
Международный архитектурный фестиваль
22.08.2019 - 24.08.2019
Подробнее
Interlight Russia | Intelligent building Russia
Международная выставка освещения, систем безопасности, автоматизации зданий и электротехники
10.09.2019 - 13.09.2019
Подробнее
PROESTATE 2019
Международный инвестиционный форум по недвижимости
18.09.2019 - 20.09.2019
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
PAROC
dormakaba
Rockfon
ROCKWOOL
Best Water Technology (BWT)
TEHNONIKOL COMPANY
KONSTRUKTOR
С нами
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ
Retail Strategy Forum
BIM форум
MosBuild
RosBuild
UzBuild
Build School 2019
InDecor Moscow
APKSM
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент | Rosbuild
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà