Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Недвижимость Жилая

Валерий Кузнецов, RDI: «Классическая «загородка» превратится в нишевой сегмент»

Интервью 30/04/2020, Беседовала Мария Шевцова
Валерий Кузнецов, RDI
Валерий Кузнецов, RDI ©

Введение режима самоизоляции резко повысило интерес россиян к загородной недвижимости. Об ажиотажном спросе, кризисе классических форматов и непростых перспективах загородного рынка после пандемии порталу Ради Дома PRO рассказал коммерческий директор девелоперской компании RDI Валерий Кузнецов.

 

— Как на рынок загородной недвижимости повлиял запрет на строительство в Подмосковье?

— Запрет временный, пока мы исходим из того, что он продлится до окончания майских праздников. А это не такой уж большой горизонт. Тем не менее, мы подготовили письма всем нашим уважаемым дольщикам, что в связи с постановлением губернатора о приостановке стройки возможны незначительные сдвиги сроков сдачи и передачи ключей. Но, опять же, мы прогнозируем, что это будет ненадолго, и надеемся, что основная часть запретительного периода уже прошла. Наши переживания относительно строек не настолько сильны, как в целом по поводу покупательского спроса, цен и емкости рынка. На своих объектах мы постараемся наверстать упущенное, чтобы конечные сроки получения ключей у покупателей остались такими же, как указано в договорах долевого участия.

— А разве режим самоизоляции не подхлестнул спрос на загородную недвижимость?

— В целом по рынку — да, все стараются поддержать тренд самоизоляции и перебраться за город. Другое дело, что спрос этот скачкообразный, связанный с внешними обстоятельствами. Причем всплеск зафиксирован не столько на рынке покупки, сколько на рынке аренды загородной недвижимости. И я думаю, что с ослаблением мер самоизоляции спрос будет потихонечку снижаться.

— То есть после карантина загородный рынок ждет резкое снижение покупательской активности?

— Здесь цепочка достаточно проста и понятна: ухудшение общеэкономической ситуации — увеличение безработицы. Это вкупе со снижением стоимости рубля приведет к уменьшению покупательской активности. Девелоперы, и мы в том числе, должны готовиться к этому. Очевидно, что те, кто хотел улучшить свои жилищные условия, даже если не потеряют работу, отложат этот вопрос. А те, кто имеют некую финансовую подушку, скорее всего, решатся инвестировать в недвижимость, но малометражную — студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры. При этом в ближайшей перспективе, скорее всего, предпочтут вторичку или практически готовую первичку. В такую неспокойную пору, особенно для бизнеса и для многих девелоперов, многие побоятся рисковать и вкладывать свои накопления в строительство на котловане.

— Какие антикризисные стратегии на этот случай есть в распоряжении девелоперов?

— Снижение покупательской способности будет трансформировать девелоперский продукт. В загородке это будет отказ от красивых дизайнерских, но малоэффективных проектов с большими террасами, с цокольными этажами и т.п. В том числе это касается таунхаусов. Я думаю, что рынок будет восстанавливаться таким образом примерно в течение года.

— А какова сейчас доля неликвидной загородной недвижимости? Что продается плохо, а на что сохраняется высокий спрос?

— Неликвид в среднем классе — это коттеджи свыше 400 «квадратов», самое главное, с непропорциональным использованием пространства. Уверен, вы видели проекты с коттеджами в 450-460 метров, а полезной площади в них 200, остальное — террасы или мансарды. Это и раньше было не самой ликвидной историей, а теперь превратится в нишевой продукт, который будет интересовать узкую аудиторию. Или другой пример — участки неправильной формы или угловые. Если раньше их недостатки можно было компенсировать хорошими коммерческими условиями, сейчас, я думаю, это будет сложнее.

На рынке будет сохраняться тенденция к уменьшению площади. Для таунхаусов, например, это 80-100 кв. м. А если по проекту прилагается еще и небольшой земельный участок в 0,5-1,5 сотки в придачу, то, по нашему опыту, это самый ликвидный продукт. Что касается ИЖС, то это классика — 6-10 соток, дом 150-170 метров.

— Такой дом можно купить в ипотеку?

— Сегодня сложно получить ипотеку на строительство дома. Требуются усилия государства по разработке регламентов и ипотечных программ. Важно улучшить даже не коммерческие условия, а прозрачность процедуры получения кредита. Классическая ипотека для первички или вторички — это уже пройденный этап, и она людям понятна. Но те, кто хотел взять кредит на строительство жилого дома, по моим наблюдениям, часто бросали это дело на полпути и уходили на вторичку, где чуть попроще. Хотя и там свои проблемы. Например, нередко встречаются готовые, но не зарегистрированные дома. И тогда, по сути, возможна ипотека только на земельный участок. Значит, сумма этого кредита получается существенно меньше, нежели нужно человеку.

— Что в свете последних событий будет с ценами на загородную недвижимость?

— Снижение цены будет, но незначительное, и основной удар на себя примет девелопер за счет сокращения доходности, потому что все комплектующие и стройматериалы, безусловно, вырастут в цене. Повышать стоимость, понимая, что ожидается ухудшение покупательской способности, значит потерять всех клиентов. Поэтому, скорее всего, девелоперы будут пытаться удержать нынешние цены. Хотя более вероятно даже небольшое снижение, дабы таким образом подстегнуть спрос.

— А переход на проектное финансирование не вынудит девелоперов поднять цены?

— Проектное финансирование было и раньше, просто изменились роли банков-кредиторов и девелоперов. Сейчас компании не могут привлекать деньги напрямую, их депонирует банк. Это значит, что мы должны в обязательном порядке до начала работ обеспечить полностью устойчивую финансовую модель на весь срок строительства. То есть, если у нас будет проектное финансирование, по сумме равное 75-80% стоимости проекта, уже не будет необходимости массово привлекать деньги дольщиков на начальных этапах стройки. Иными словами, девелоперу уже нет нужды продавать земельный участок без дома c красивой картинкой. Ему гораздо выгоднее теперь за счет банковского финансирования построить объект, удержав ставку кредита на приемлемом уровне, и продать те же коттеджи на этапе высокой готовности, но дороже.

— Классическая загородка и сейчас, прямо скажем, удовольствие недешевое...

— Да, в радиусе 25-30 км от МКАД, удобном для постоянного проживания, хороший коттедж стоит намного дороже, чем аналогичная по площади или даже большая квартира в многоэтажке и малоэтажке.

Классическая загородка сейчас менее интересна из-за цены, поскольку в Подмосковье есть хорошие малоэтажные проекты. Например, те же самые таунхаусы с достаточно низкой плотностью или даже коттеджные поселки с подрядом. Они существенно дешевле, чем классические участки в 10-15 соток под ИЖД (индивидуальный жилой дом) и монолитные, кирпичные или газосиликатные дома, и тем более деревянные, выполненные из качественного импортного клееного бруса.

Поэтому те люди, которые приценивались к классической загородке, сейчас все больше и больше рассматривают либо комфортные проекты таунхаусов, либо вовсе многоквартирные малоэтажные проекты. Те, кто хотел переехать в область, своего желания, наверно, не изменят. Но я считаю, что на горизонте 10 лет рынок классической загородки, ИЖД и уж тем более УБП (участков без подряда), превратится в нишевой сегмент. Покупателей, готовых тратить деньги на дорогие «хотелки», будь то большой участок, архитектурные или дизайнерские изыски в проектировании дома, становится всё меньше.
Выбор редакции
Рынок загородного жилья на пороге больших перемен. Вот-вот заработает многомиллиардная программа господдержки ИЖС, да и сами россияне, напуганные коронавирусом, всё пристальнее присматриваются к «загородке». Стоит ли ждать ажиотажного спроса на индивидуальные дома, портал Ради Дома PRO выяснил у экспертов рынка.
compteur de visualisation article
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
Securika Moscow
Международная выставка технических средств охраны и оборудования для обеспечения безопасности и противопожарной защиты
11.08.2020 - 14.08.2020
Подробнее
Международная выставка интерьерных материалов и предметов декора
Крупнейшая выставка на интерьерном рынке Северо-Западного региона России - Design&Decor St. Petersburg
02.09.2020 - 04.09.2020
Подробнее
BIM-форум 2020
Ежегодный международный форум цифровых технологий в проектировании и строительстве
08.12.2020 - 09.12.2020
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
SAINT-GOBAIN
Rockfon
ROCKWOOL
TEHNONIKOL COMPANY
PAROC
С нами
BIM форум
MosBuild
РГУД
APKSM
НБЭСР
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© 2020 Кап Инфо Про - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве, дизайне и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент | Rosbuild
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
bimforum.pro

ßíäåêñ.Ìåòðèêà