Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Строительство Тенденции

Ирина Дроздова, «Сити-XXI век»: «Для BIM грядущая строительная реформа будет иметь положительный эффект»

Интервью 03/06/2019, Сергей Кондраков, Татьяна Карабут
Ирина Дроздова
Ирина Дроздова, фото: пресс-служба «Сити-XXI век» ©

Если еще недавно BIM-технологии использовались в основном в проектировании, то сегодня они находят применение на самых разных этапах реализации строительных проектов. О том, как работают с BIM-моделями девелоперские компании, порталу Ради Дома PRO рассказала заместитель директора по эффективности и информационному моделированию департамента реализации проектов «Сити-XXI век» Ирина Дроздова.

 

О том, как ведущие российские застройщики используют BIM-инструменты, читатели Ради Дома PRO смогут узнать из первых рук на III Международном BIM-форуме. Мероприятие пройдет в Москве 5-6 июня...> Получить электронный билет


— Что для вашей компании BIM? И какие задачи вы, как застройщик, с помощью BIM решаете?

— Наша компания присутствует на рынке недвижимости уже 20 лет. За это время мы ввели в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья. Наше жилье всегда было востребовано покупателем. Думаю, это объясняется тем, что мы с самого начала очень детально прорабатываем продукт и стараемся довести его до потребителя в том виде, в котором он был задуман. И вот в этом BIM, конечно, является незаменимым инструментом, потому что охватывает всё: и качество проектных решений, и их стоимость, и сроки.

Сначала мы очень скрупулезно выбираем проектную организацию: главным критерием для нас является не цена, а качество — имя проектировщика в профессиональной среде и портфолио реализованных им работ. Проектировщик, безусловно, должен уметь работать в BIM. Модель создается по нашему заданию. При этом мы не требуем, чтобы модель была детализирована до гвоздя, мы просим от проектировщика только то, что сами сможем использовать. Затем наши специалисты в службе заказчика анализируют полученные трехмерные модели — мы оцениваем, как технические решения влияют на архитектуру, как, например, оборудование, размещенное в венткамере, позволяет эксплуатировать здание, и позволит ли проект модернизировать это оборудование таким образом, чтобы не пришлось менять размеры этого помещения. Также мы автоматически проверяем модель на коллизии перед тем, как отдать чертежи на стройку. То есть на самой стройплощадке уже никогда не возникает ситуаций, что какой-то воздуховод обнаруживается в коридоре и занижает пространство по вертикали или какая-то труба проходит в том месте, где она в принципе не должна идти. Вовремя замеченная ошибка позволяет избежать дополнительных строительно-монтажных работ. Вроде бы мелочь, но, когда все эти непредвиденные затраты набегают, многие девелоперы начинают экономить на отделочных материалах, потому что в ходе строительства уже вышли из себестоимости. Чем ближе к завершению проекта, тем больше это сказывается на проекте. Поэтому изначально поняв, где у нас в конструкциях, в инженерии какие-то ошибки, и не дав эти ошибки вылить в монолите, мы гарантируем, что получим продукт, который заявили изначально.

Также с помощью BIMы мы анализируем себестоимость проекта на всех этапах, начиная от предпроекта, затем в стадиях проектирования, выхода из экспертизы, рабочей документации. Проектные решения можно воплотить разными способами. Мы видим в модели отделку стены, но подготовку под эту отделку можно выполнить в 3-5 вариантах. При этом речь не идет о том, что каждый следующий вариант будет хуже предыдущего — это просто разная комбинация различных материалов, которая с помощью BIM может быть максимально просчитана. Имея из модели данные о совокупности материалов на весь дом, на каждый этаж, секцию, на весь проект, оценивая стоимость материалов с учетом скидок за объем на конкретное решение, выбираем из всех совокупностей решений наиболее целесообразное и вносим это решение в проект. Таким образом, себестоимость проекта по выходе из экспертизы уже настолько точная, что разница между стадией проектной и рабочей документацией получается минимальной.

— Какова получается разница в погрешности, если считать проект в 2D и 3D?

— У нас в компании никогда не разрешали больше 10% разницы в смете и по факту, сейчас мы приходим к 1-3%, и то 3% — это с большой страховкой на какой-то форс-мажор.

— А экономия с использованием BIM получается?


— Дешевле не будет. Потому что есть инфляция, есть какие-то требования к продукту. И потом, если нам удается где-то оптимизировать расходы, мы эти деньги пускаем на улучшение продукта. Часто это касается благоустройства — мы делаем больше, чем планировали изначально. Но за счет BIM мы не выбиваемся из стоимости. И это самое главное. Мы же осознанно принимали решение, сколько будет стоить проект в совокупности и сколько собственник может затратить средств на этот проект, понимая, какой он результат за это получит. У нас нет задачи получить прибыль больше. Главное — выполнить проект так, чтобы компания получила прибыль, ради которой она соглашалась на этот проект. Значит, мы должны его выполнить в обозначенной себестоимости при всех повышениях, дополнительных затратах или каких-то улучшениях проекта.

— Какой степени детализации вы требуете от ваших проектировщиков?

— Общепринятая практика делить BIM на LOD’ы. 80% девелоперов и проектировщиков скажут вам, что это полная ерунда. Невозможно определить степень детализации. Это условно. Мы обозначаем, что для нас важно. И не просим больше, чем мы будем потом использовать. Наверное, LOD 400 говорит расписать тот же пол по слоям: показать отдельно стяжку, гидроизоляцию, теплоизоляцию. Мы не просим этого делать. Мы просим замоделировать один верхний слой пола. А дальше в описании этого элемента в Revit обозначить, что пол состоит из таких-то конструкций. Во-первых, таким образом получается легче сама модель — не десять, а один элемент с описанием «пирога» внутри себя. По этому «пирогу» наши сметчики оценивают, сколько стоит каждый элемент и каков процент расхода на гидроизоляцию, теплоизоляцию, краску и т.д.

— Какие-то альтернативы Revit вы рассматривали? Может, были какие-то элементы программные, которые специально для вас разрабатывали?

— Проектировщики много разрабатывают скриптов для нас специально. Поскольку мы не просим эти скрипты нам передавать, они потом их для других заказчиков используют. Это для проектировщиков выгодно. Технико-экономические показатели посчитаны благодаря этим скриптам, и другим подрядчикам придется заново их считать, поэтому застройщику удобнее продолжать работать с этим проектировщиком. Поэтому у нас есть мысль развивать свой BIM-отдел — чтобы эти скрипты писались нашими специалистами, чтобы была как можно меньшая зависимость от проектировщиков.

— Есть ли перспективы у российского софта?

— Будущее есть, конечно. Но надо признать: очень сложно конкурировать с Autodesk. Когда мы начали внедрять у себя BIM, мы долго принимали решение, поскольку работать было не с кем. Более того, часто проектировщики запрашивали на 30-40% дороже за работу в BIM. Только недавно начали появляться проектировщики, с которыми можно работать. Все больше проектировщиков, которые работают в Revit. Более того, уже в вузах начинают делать проекты в Revit. И в этом смысле заслуга Autodesk огромная: они очень долго, скрупулезно работали, начиная с AutoCad, именно с проектировщиками. И они их под себя приручили.

Один из самых известных российских софтов — Renga. Будущее у него есть. Но самая большая проблема Renga заключается в том, что у них нет проектировщиков. Очень сложно найти тех, кто умеет работать в Renga. Либо надо выходить на проектировщиков, как это делает Autodesk — устраивает конкурсы с ценными призами, чтобы было интересно самим проектировщикам. Либо Renga надо выходить на девелоперов, потому что Autodesk не «заточен» на девелоперов. Если Renga станет нужна тем, кто платит деньги, она станет востребованной и проектировщиками.

— С каким софтом работаете на последующих стадиях?

— Всю информацию из BIM обрабатываем в «1С». У нас с ними есть внутренняя разработка — когда данные из модели переходят непосредственно в «1С». И там уже настроено огромное количество аналитик различного уровня детализации, отчетности. Через «1С» мы работаем с себестоимостью, формируем отчеты в Минстрой, справки для банков и многое другое. Это наиболее гибкий, дописываемый софт.

— Вы верите в то, что в свете грядущей строительной реформы, когда ужесточится контроль со стороны банков, BIM-технологии могут стать наиболее востребованными у застройщиков?

— Для BIM грядущая реформа точно будет иметь положительный эффект. Потому что с отменой долевого строительства экономика проекта все-таки пострадала. И ее нужно будет чем-то компенсировать. Вот здесь BIM послужит отличным инструментом. У меня была заложена определенная себестоимость и определенный финансовый результат для проекта. И, как бы ни менялись условия, мне нужно выйти на тот же финансовый результат. Значит, нам надо что-то делать с себестоимостью. А возможнсоть оптимизировать себестоимость проекта через BIM, не ухудшая качество, есть.

Допустим, нам надо сделать стены с выравниванием, двойным оштукатуриванием, двойной окраской, — всё это есть в модели. Так вот, мы можем работать точечно с каждым из этих материалов, и их мы можем заменять. Можем выйти на одного поставщика и попросить большую скидку за объем. А по другому материалу можем заменить поставщика. Так мы влияем на себестоимость. И, если нам необходимо с учетом отказа от долевого строительства ее ужать, значит, мы ужмем, но характеристики сохраним. Как настройщик музыкальных инструментов, мы очень тонко можем настроить свой проект, разложив его по молекулам. У каждой молекулы известен производитель, стоимость, сроки поставки и объем. И, если будет стоять задача еще уменьшить себестоимость, мы ее уменьшим. Но понятно, что снижение себестоимости имеет предел. Это не 20-30%, не миллиарды. Но и с учетом перехода на проектное финансирование мы уходим в минус не на миллиарды. Экономика проектов ухудшается на единицы миллионов. На них всегда можно подкорректировать себестоимость проекта. Это управляемая величина.

— Когда BIM станет для российской стройки явлением привычным?

— Уже становится. Я сужу по стоимости проектирования. Если год-полтора назад проектирование в BIM автоматически добавляло 30-40% к стоимости, то сейчас цена остается той же. У некоторых проектировщиков без BIM проектов просто нет. Они говорят: «Мы сделаем в BIM, а вы что хотите с этим делайте». Не нравится BIM — переведем в AutoCad. Не нравится штриховка — штрихуйте сами.

— Нужна ли вам помощь государства?

— Я считаю, что помощь нужна по двум пунктам. Первый — чтобы документацию в экспертизу государство обязало подавать в виде BIM-модели. Это очень важно, потому что тем самым мы скажем проектировщику, что по-другому никак. И те аборигены, которые всё еще плюсуют 30% за модель в BIM, так делать уже не будут. И заказчиков, кто еще не дошел до BIM или сомневается, что этот инструмент эффективный, тоже заставит пересмотреть свои взгляды. Второй момент тесно увязан с первым: как только станет необходимо подавать в экспертизу BIM-модель, значит, когда-то появится и единый классификатор для всех. Также помощь государства может заключаться в том, чтобы в учебные планы вузов внести обучение тому же Revit или какому-то другому инструменту. И не как какой-то факультатив, и даже не зачет, а экзамен.

— Сегодняшним проектировщикам недостает именно технических знаний?

— Сейчас мы делим всех специалистов на тех, кто чертит в BIM, и тех, кто пишет надстройки, дописывает какие-то программы. А надо, чтобы один проектировщик, получая задачу, на рефлекторном уровне понимал, какой скрипт ему нужно написать и делал это сам. Пока это мало кто умеет, но пройдет 5-8 лет, и такие специалисты появятся.
Аналогичные статьи
Теги
BIM | BIM-форум
compteur de visualisation article
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
Interlight Russia | Intelligent building Russia
Международная выставка освещения, систем безопасности, автоматизации зданий и электротехники
10.09.2019 - 13.09.2019
Подробнее
PROESTATE 2019
Международный инвестиционный форум по недвижимости
18.09.2019 - 20.09.2019
Подробнее
БУДПРАГРЭС 2019
Международная специализированная строительная выставка
24.09.2019 - 27.09.2019
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
PAROC
dormakaba
TEHNONIKOL COMPANY
Rockfon
Best Water Technology (BWT)
ROCKWOOL
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
Retail Strategy Forum
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ
BIM форум
RosBuild 2019
InDecor Moscow 2018
Build School 2018
APKSM
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент | Rosbuild
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà