Вы будете перенаправлены на выбранную статью
Поиск товара:  ok
Подписка|О нас|Реклама
Ради Дома PRO
Новости Строительство Тенденции

Как стройотрасли выполнить «майский указ»

Актуально 08/05/2018, Татьяна Карабут
Владимир Путин
kremlin.ru ©

Новый президентский срок традиционно начался с «майского указа». В нем перед стройотраслью поставлены грандиозные задачи — рост объема ввода жилья до 120 миллионов «квадратов», улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно, установление ипотечной ставки менее 8%. Ради Дома PRO с помощью экспертов выяснял, что надо будет сделать государству, чтобы достичь этих показателей.

 

Согласно указу президента, до 2024 года доступным жильем должны быть обеспечены семьи со средним достатком — в общей сложности около 30 млн семей. При этом ставка по ипотеке не должна превышать 8%. Также необходимо обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. Объем жилищного строительства должен быть увеличен до 120 млн кв. м в год. Индекс качества городской среды глава государства велел повысить на 30%, сократив при этом соответственно количество городов с неблагоприятной средой в два раза.

Насколько выполнимы эти цели? В 2017 году впервые в истории отечественного рынка число выданных ипотечных кредитов превысило 1 млн. Между тем, по данным опросов общественного мнения, жилищные условия хотели бы улучшить порядка 41% населения, то есть примерно 60 млн человек, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. То есть на пике покупательской активности только 1,6% россиян смогли улучшить жилищные условия. Причем, речь идет по большей части о вторичных объектах — улучшение условий произошло только с точки зрения увеличения площади или переезда в более благополучный район города. А сделки со строящимися жилыми домами, которые и могут дать подлинное улучшение жилищных условий, достигли только 700 тыс. единиц. Иными словами, потенциал спроса в стране в разы превышает текущие показатели активности покупателей.

«Жильё, тем более новое, остается привилегией, которую может позволить себе менее 0,5% населения страны или 1,2% от тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия», — сетует эксперт.

Соответственно, по ее оценке, показатели спроса должны увеличиться в разы, чтобы не менее 5 млн человек ежегодно могли приобретать новое жилье (то есть 8% от желающих улучшить жилищные условия). И решить эту задачу можно только «при очень мощном и устойчивом экономическом росте».

Литинецкая также напоминает, что только за 2017 год средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась на 2 п. п. и достигла примерно 9,5% против 11,5% годом ранее. С этой точки зрения достижение порога 8% вполне реально, даже в ближайшие два года. «Однако формулировка, не предполагающая точного целевого показателя («ниже 8%»), свидетельствует о неуверенности самой власти в то, что ставка может быть ниже, скажем, 7%», — отмечает эксперт.

Между тем, по опросам общественного мнения, большинство россиян считают комфортной для себя ставку по ипотеке величиной в 6%. Мария Литинецкая полагает, что снижение ставки до 8% может оказаться недостаточным для увеличения спроса на жилье (вторичное или первичное) до 5 млн сделок в год.

Увеличение ежегодного ввода жилья до 120 млн кв. м за 6 лет также может стать выполнимым только при условии соразмерного роста спроса и доходов населения. Сейчас при вводе в среднем 73 млн кв. м. (с 2010 года), до 20% выставленного на продажу жилья в регионах не находит покупателей после сдачи новостройки в эксплуатацию. Есть случаи, когда девелоперы откладывают ввод домов, так как не готовы их продавать по тем ценам, которые были бы приемлемы для покупателей. Стоимость готовых квартир иногда приходится снижать на 10-20%.

Выполнение указа в части градостроительной политики, по оценке Литинецкой, также возможно, но только в случае коренного пересмотра налоговой политики и распределения доходов на уровне федерации. «Сейчас немалое число регионов пребывает в состоянии перманентного бюджетного кризиса, а политика сокращения расходов приводит к тому, что даже уборка улиц, освещение и другие минимально необходимые для городской жизни мероприятия не выполняются. Значительная часть средств уходит в виде налогов в федеральный бюджет, тогда как база для пополнения местных бюджетов постоянно сокращается из-за падения реального производства и миграции населения в столицы и другие крупные города. В таких условиях улучшить качество городской среды невозможно, а со временем — некому», — резюмирует эксперт.

Указом предусмотрено обеспечение доступным жильём семей со средним достатком. Но, в отличие от предыдущих выступлений, отсутствует ссылка на процент семей, для которых доступно приобретение жилья с помощью собственных и кредитных средств, отмечает руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко. По его мнению, текущая формулировка дает более широкую трактовку в виде семей со средним достатком.

«Произошел принципиальный переход к абсолютным и легко измеримым и наглядным показателям: 5 млн семей и ставка 8%», — поясняет он.

Сопоставление текущих темпов снижения инфляции, объема рынка недвижимости, объема ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о том, что обозначенные цели вполне достижимы, делает вывод эксперт. Ставка ипотечного кредитования может уже в следующем году достичь уровня 8 %. Если считать, что любая сделка на рынке недвижимости приводит к улучшению жилищных условий, то и 5 млн семей в год вполне достижимая планка.

Указ президента фактически фиксирует ранее обозначенные цели — повысить качество жизни людей при сохранении доступности жилья, отмечает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. По его мнению, ключевую роль в этом процессе будет играть рынок ипотечного кредитования. Все усилия, которые уже были приложены участниками рынка в направлении развития ипотечного рынка, уже привели к росту спроса на качественное жилье комфорт-класса - наиболее массовый сегмент в России. Вместе с тем, в свете перехода рынка на проектное финансирование строительства крайне важно снизить влияние низкого уровня инфляции на ипотечную ставку, подчеркивает эксперт.

«Этот механизм в текущей конфигурации лишает застройщиков стимула оставлять на рынке самое дешевое предложение — квартиры на ранней стадии строительства, цена которых сейчас почти на 25% ниже готовых», — поясняет он.

В результате, по подсчетам Дмитрия Трубникова, средняя цена квадратного метра вырастет примерно на четверть, и это может привести к заметному сокращению спроса. В таком случае банки недополучат от 4 до 5 трлн рублей, которые ежегодно приносят девелоперам продажи по ДДУ, и они не смогут полноценно заменить собой дольщиков в части полноценного финансирования строительства жилья. При этом банки получат сильную контролирующую функцию, поскольку в условиях дефицита средств от их решений о выделении финансирования фактически будет зависеть, кто из застройщиков сможет работать на рынке, а кто нет.

«При таком сценарии самый вероятный итог — замедление темпов строительства и, как следствие, сокращение предложения и дальнейший рост цен. Избежать его можно двумя способами. Во-первых, создать для застройщиков более комфортные условия доступа к финансовым ресурсам, в том числе создать источники финансирования альтернативные проектному. А, во-вторых, продолжать разрабатывать эффективные меры по снижению ипотечных ставок, что может компенсировать возможные ценовые колебания. Кроме того, крайне желательно дать отрасли возможность адаптироваться к уже случившимся законодательным нововведениям», — говорит Трубников.
Выбор редакции
Задачи в жилищной сфере, поставленные новым «майским указом» Владимира Путина, выполнимы, считают в Госдуме. Но для их решения недостаточно косвенных стимулирующих мер, заявил депутат Владимир Ресин. По его словам, необходимы производственные мощности и финансовые ресурсы.
compteur de visualisation article
Важное сегодня
 
СтройТоваротека®
Все товары
 
 
 
Новости партнеров
 
 
 
События
Securika Moscow
25-я Международная выставка технических средств охраны и оборудования для обеспечения безопасности и противопожарной защиты
19.03.2019 - 22.03.2019
Подробнее
AlumForum 2019
Форум «Алюминий в архитектуре и строительстве» (в рамках RosBuild 2019)
02.04.2019 - 05.04.2019
Подробнее
Мир стекла 2019
«МИР СТЕКЛА» – крупнейшая в России международная выставка стеклопродукции, технологий и оборудования для изготовления стекла
02.04.2019 - 05.04.2019
Подробнее
Смотреть все события в календаре
 
Тематическое досье - СтройТоваротека
 
Партнеры
BRAER
dormakaba
PAROC
Best Water Technology (BWT)
Rockfon
TEHNONIKOL COMPANY
ROCKWOOL
KONSTRUKTOR
С нами
MosBuild
Retail Strategy Forum
ДЕНЬ ИННОВАЦИЙ
BIM форум
RosBuild 2019
Aquatherm Moscow
InDecor Moscow 2018
PROESTATE 2018
Build School 2018
APKSM
Зеленые стандарты
НБЭСР
СПЗС
Союз Московских Архитекторов
Союз архитекторов
Союз строителей
Форум региональных строителей
  Календарь событий | Контакты | Реклама | Рассылка | Защита персональных данных  
© Кап Инфо Про 2017 - www.radidomapro.ru - Информация и новости об архитектуре, строительстве и недвижимости
Ссылки  : Темы | Фотогалерея | Мнение эксперта | Легкие новости | Видео | СтройТоваротека | MOSBUILD | Актуально | ГАЛС-Девелопмент | Rosbuild
Архитектура  : Градостроительство | Исторические здания | Дизайн | Легендарные архитекторы | Легендарные строения | Club AD | Ландшафт | Конкурсы
Строительство  : Зеленое Строительство | Тенденции | Дороги | Ремонт/Реконструкция
Недвижимость  : Жилая | Коммерческая | Спортивная | Промышленная | Управление
Государство  : Законодательство | Тендеры/Аукционы | Экономика
Производство и ритейл  : Стройматериалы | Оборудование
Экономика  : Экономика
СтройТоваротека  : Поиск товара | Досье Стройтоваротеки

Проекты французской группы Batiactu Groupe SAS :
awards.radidomapro.ru | di.radidoma.ru

ßíäåêñ.Ìåòðèêà